Na een goede bezichtiging wil je weten wat er onder de oppervlakte zit: een hypotheek, een achterstand bij de VvE, een woning die niet bewoond mag worden.
In Spanje beantwoord je die vraag met papier. Elk document komt van een andere organisatie: het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), het kadaster voor de belasting (Catastro), de gemeente, de VvE (comunidad de propietarios) of de regio. Geen enkel document vertelt het hele verhaal, samen doen ze dat wel.
Het eerlijke antwoord bestaat uit twee delen. Ja, er kan van alles op een woning rusten dat je bij een bezichtiging niet ziet. En tegelijk: veel daarvan staat op papier, en dat papier kun je vóór je bod inzien.
01Zes documenten in één overzicht
Vóór een bod op een bestaande woning in Spanje vraag je zes documenten op, waarvan je er twee zelf online haalt.
| Document | Waar te krijgen | Waar op te letten |
|---|---|---|
| Nota simple | Zelf, bij de Registradores (€9,02 excl. belastingen) | Eigenaar is de verkoper; hypotheken en beslagen |
| Catastro-gegevens | Zelf en gratis, Sede Electrónica del Catastro | Referencia catastral, m², bouwjaar, gebruik |
| Laatste IBI-aanslag | Verkoper | Zelfde referencia catastral; betaald |
| Schuldenverklaring VvE | Verkoper, via de secretaris van de VvE | Achterstanden, extra bijdragen |
| Energiecertificaat | Verkoper; klasse staat in de advertentie | Geregistreerd, niet verlopen |
| Bewoonbaarheidsverklaring | Verkoper; vorm verschilt per regio | Volstaat ze bij deze verkoop |
02Nota simple: wie de eigenaar is en wat er op de woning rust
De nota simple laat zien wie volgens het eigendomsregister de eigenaar is en welke rechten en lasten op de woning rusten.
Het is een beknopt uittreksel: de omschrijving van de woning, de houders van rechten zoals eigendom, hypotheek of vruchtgebruik, en beperkingen (Registradores). Onder de lasten (cargas) vallen onder meer hypotheken en beslagen (Bankinter). De nota heeft alleen informatieve waarde. Je zoekt zelf op registernummer of op naam of NIF (fiscaal nummer) van de eigenaar (Registradores). Ze kost €9,02 per finca (woning of perceel met een eigen registernummer), exclusief belastingen.
Rode vlaggen in de nota simple:
- Een andere eigenaar dan de verkoper. Er kan een verklaring zijn, zoals een erfenis die nog niet is ingeschreven. Laat je advocaat vaststellen wie mag verkopen. Een onafgewikkelde erfenis is ook een van de redenen waarom een woning lang te koop staat; zie een woning die al een jaar te koop staat.
- Een hypotheek. Gebruikelijk; spreek af dat die bij de notaris wordt afgelost en doorgehaald.
- Een beslag (embargo), bijvoorbeeld van de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria). Spreek af dat het uiterlijk bij de notaris is opgeheven.
- Een aantekening over een urbanistische procedure. Lees dan eerst ons artikel over legaal gebouwde villa's.
03Catastro: wat er staat en waar
Het Catastro beschrijft de woning voor de belasting: ligging, oppervlakte, bouwjaar en gebruik, met de referencia catastral als sleutel.
De referencia catastral is het officiële identificatienummer van een onroerend goed, van twintig tekens (Catastro). Koper en verkoper zijn verplicht het vóór de ondertekening aan de notaris te geven, op straffe van een boete van €60 tot €6.000. In de Sede Electrónica del Catastro zie je gratis alles behalve de eigenaar en de catastrale waarde (Catastro).
Het Catastro staat los van het eigendomsregister en bewijst geen eigendom (Catastro). De m² kunnen verschillen. Vergelijk dan dezelfde maat: m² útil (binnen de muren) of m² construida (inclusief muren). Wanneer een verschil op een aanbouw wijst, lees je in ons artikel over aanbouwen en zwembaden.
Rode vlag: een ander gebruik dan wonen, of grond die als rústico (landelijk) is geklasseerd. De gemeente Valencia vraagt uso residencial (woongebruik) in het Catastro als voorwaarde voor de bewoonbaarheidsverklaring van een bestaande woning (Ayuntamiento de València).
04Laatste IBI-aanslag: jaarlijkse last en controle op het nummer
De laatste IBI-aanslag toont wat je jaarlijks aan onroerendgoedbelasting betaalt en bevestigt de referencia catastral.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse gemeentelijke belasting op onroerend goed. Het laatste betaalbewijs is een van de documenten die de referencia catastral aantonen (Catastro). Leg dat nummer naast het Catastro en de nota simple, dan weet je dat alle drie over dezelfde woning gaan. Het bedrag neem je mee in je begroting, naast de eenmalige kosten koper.
Rode vlag: geen betaalbewijs, of een ander nummer dan in het Catastro. Laat je advocaat dan bij de gemeente navragen of er aanslagen openstaan.
05Schuldenverklaring van de VvE: achterstanden gaan mee
De schuldenverklaring van de VvE (certificado de deuda) toont of de verkoper bijdragen schuldig is, en zonder die verklaring passeert de notaris de akte in principe niet.
De regel staat in artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal, de Spaanse wet op het appartementsrecht (Iberley). De verkoper verklaart in de akte dat hij bij is, of noemt wat hij schuldig is, met een verklaring van de secretaris van de VvE. De secretaris geeft die binnen maximaal zeven kalenderdagen af. De verkoper kan haar dus vóór je bod al aanvragen.
Achterstanden over het lopende jaar en de drie kalenderjaren daarvoor blijven aan de woning hangen. Als nieuwe eigenaar sta je daar met de woning voor in.
Vraag ook de notulen (actas) van de laatste vergaderingen op. Daarin zie je of er extra bijdragen (derramas) zijn besloten. Leg vast wie die betaalt.
Rode vlag: achterstanden, of een besluit over een flinke extra bijdrage.
06Energiecertificaat: verplicht, ook in de advertentie
Het energiecertificaat (certificado de eficiencia energética) toont de energieklasse van de woning, en die klasse hoort al in de advertentie te staan.
Dat volgt uit Real Decreto 390/2021 (BOE). Het label hoort in elke advertentie voor verkoop of verhuur (art. 15.2 en 17.3). Bij verkoop gaat een kopie van het geregistreerde certificaat mee als bijlage bij het koopcontract (art. 17.2). Pas na registratie bij de regio is het rechtsgeldig (art. 6.6). Het is maximaal tien jaar geldig, bij klasse G vijf jaar (art. 13.1). Een bouwkundige keuring is het niet.
Rode vlag: een advertentie zonder energieklasse, of een certificaat dat niet geregistreerd of verlopen is.
07Bewoonbaarheidsverklaring: per regio een ander document
De bewoonbaarheidsverklaring toont dat een woning bewoond mag worden, en welk document dat is, verschilt per regio.
Het kan gaan om een licencia de primera ocupación (gemeentelijke vergunning om een nieuwe woning te betrekken) of een cédula de habitabilidad (verklaring dat de woning aan de woonnormen voldoet). In drie van de vier regio's hieronder is het nu een declaración responsable: een verklaring van de eigenaar, die de gemeente achteraf controleert. Bij een oudere woning vraag je het document dat gold bij oplevering.
| Regio | Wat je opvraagt | Wat er geldt | Bron |
|---|---|---|---|
| Andalusië (Costa del Sol) | Licencia de ocupación, of sinds de LISTA (Ley 7/2021) een declaración responsable | Geldt voor nieuwbouw met vergunning en voor bestaande gebouwen die in het bestemmingsplan passen; opent de weg naar nutscontracten | LISTA art. 138.1 (BOP Córdoba); reglement art. 293.e (Nerja) |
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Costa de Valencia) | Declaración responsable de primera of segunda ocupación, met certificaat van een technicus | Eerste bewoning meer dan tien jaar geleden? Dan vraagt een verkoop of nieuw nutscontract om een nieuwe; geldig tien jaar | Decreto 12/2021 art. 6.1 (València, INAP) |
| Región de Murcia (Costa Cálida) | Declaración responsable de primera of segunda ocupación | Geeft recht op bewoning vanaf indiening; de gemeente controleert daarna | Ley 13/2015 art. 264 en 266 (Cartagena) |
| Catalonië (Costa Brava, Costa Dorada) | Cèdula d'habitabilitat | Nodig voor verkoop, verhuur en nutscontracten; geldig 15 jaar; de notaris passeert zonder cèdula in de regel geen overdracht | Llei 18/2007 art. 26 en 132.a (EAPC); Gencat |
Twee kanttekeningen houden het eerlijk. Gemeenten werken de regels uit in eigen formulieren, dus vraag na wat jouw gemeente vraagt. En een bewoonbaarheidsverklaring legaliseert geen bouw, zoals de Generalitat de Catalunya over de cèdula expliciet zegt (Gencat).
Rode vlag: geen verklaring, een verklaring die niet past bij de huidige woning, of in Valencia en Catalonië een verklaring die aan vernieuwing toe is.
08Volgorde en tactiek: alles vóór de reservering
Vraag eerst op wat je zelf kunt krijgen, dan wat via de verkoper loopt, en zorg dat alles binnen is vóór je een reservering tekent.
- Zelf, rond de bezichtiging: de nota simple en het Catastro. Kijk of de energieklasse in de advertentie staat. Wat je ter plekke naloopt, staat in onze checklist voor bezichtigingen.
- Via de verkoper: IBI-aanslag, energiecertificaat, bewoonbaarheidsverklaring, schuldenverklaring van de VvE met notulen, en de eigendomsakte (escritura).
- Via je advocaat: openstaande aanslagen, lopende urbanistische procedures en de vraag of de bewoonbaarheidsverklaring volstaat.
- Vlak voor de reservering: een nieuwe nota simple, want de Registradores noemen haar zelf een momentopname (blog Registradores). Met de dienst información continuada (€12,03) volg je de registerstand een aantal dagen (Registradores).
Vóór de reservering kun je nog afzien, de prijs bijstellen of voorwaarden stellen. Hoe je een bod onderbouwt, lees je in onder de vraagprijs bieden in Spanje; heb je een hypotheek nodig, lees dan ook kopen onder voorbehoud van financiering. Daarna staat er geld op het spel, en wat je terugkrijgt als een document tegenvalt, hangt af van de tekst. Dat werken we uit in ons artikel over reserveren en aanbetalen.
Veelgestelde vragen
Kan ik een nota simple in het Engels krijgen?
Ja. De Registradores bieden een Engelse vertaling aan voor €30, exclusief belastingen (Registradores).
Heb ik deze documenten ook nodig bij nieuwbouw?
Deels. Een woning in aanbouw heeft nog geen IBI- of VvE-geschiedenis; daar draait het om de bouwvergunning en de bescherming van je aanbetalingen, zie nieuwbouw en een failliete ontwikkelaar.
Wat als de verkoper geen bewoonbaarheidsverklaring heeft?
Dat hangt af van regio en oorzaak. Laat je advocaat de vergunningen controleren en nagaan of de verkoper de verklaring vóór de notaris kan regelen.
Deze documenten horen bij de punten die wij met onze advocaat bij een aankoop nalopen. Wat er verder bij komt kijken, staat in de gids Huis kopen in Spanje. Heb je een woning op het oog? Plan een vrijblijvend gesprek, dan lopen we de papieren samen door.
Bronnen
- Registradores: diensten en tarieven op de sede (nota simple €9,02, Engelse vertaling €30, información continuada €12,03)
- Registradores: instructies nota simple (informatieve waarde, zoeken op finca of eigenaar)
- Blog Registradores: de gewone nota simple als momentopname
- Bankinter: inhoud van een nota simple (lasten zoals hypotheken en beslagen)
- Catastro: de referencia catastral, plicht bij de notaris en boete
- Catastro: vrij toegankelijke en beschermde gegevens
- Catastro: veelgestelde vragen (verschil met het eigendomsregister)
- Iberley: art. 9 Ley de Propiedad Horizontal
- BOE: Real Decreto 390/2021 over energiecertificering
- Ayuntamiento de València: segunda y posteriores ocupaciones (Decreto 12/2021)
- INAP: Decreto 12/2021 over de declaración responsable in de Comunitat Valenciana
- BOP Córdoba: verordening met formulieren onder art. 138.1 LISTA (2022)
- Ayuntamiento de Nerja: declaración responsable voor bestaande gebouwen (art. 293.e reglement LISTA)
- Ayuntamiento de Cartagena: declaración responsable segunda ocupación (Ley 13/2015)
- Generalitat de Catalunya: cèdula d'habitabilitat de segona ocupació
- EAPC (Generalitat de Catalunya): de cèdula d'habitabilitat in Llei 18/2007
Thijs Kranenborg
Thijs Kranenborg, consultant Valencia en mede-oprichter. Thijs begeleidt Nederlandse en Belgische kopers aan de Costa de Valencia en de Costa Blanca. Hij legt de nota simple, het Catastro en de IBI-aanslag eerst naast elkaar, zodat vaststaat dat ze over dezelfde woning gaan.