Villa in Spanje legaal gebouwd? Zo controleer je het

Wie een villa op het platteland bekijkt, komt vroeg of laat bij dezelfde vraag uit: is dit huis wel helemaal legaal gebouwd? Het is een terechte vraag. In delen van Spanje is decennialang gebouwd op grond waar dat niet mocht, en die woningen staan nu gewoon te koop tussen de rest.

Eerst de basis. In Spanje bepaalt de bestemming van de grond wat er gebouwd mag worden. Op suelo urbano (stedelijke grond) en in goedgekeurde urbanisaties is bouwen de bedoeling. Op suelo rústico of suelo no urbanizable (landelijke grond waar in principe niet gebouwd wordt) is een woning alleen onder strenge voorwaarden toegestaan. Daar zit het overgrote deel van de illegale bouw.

Het eerlijke antwoord bestaat uit twee delen. Ja, er staan in Spanje honderdduizenden woningen die niet volgens de regels zijn gebouwd. En tegelijk: een woning die te oud is om nog te slopen, is niet per se een slechte aankoop, zolang je weet wat de status wel en niet toestaat. Het risico is plaatsgebonden en vooraf te controleren, net als overstromingsrisico.

01Hoe vaak het voorkomt

Illegaal gebouwde woningen zijn in Spanje geen randgeval: de regionale overheden van Andalusië en Valencia schatten het aantal elk op honderdduizenden.

In Andalusië schatte de Junta het aantal illegaal gebouwde woningen in 2019 op meer dan 300.000, waarvan zo'n 45.000 in de provincie Cádiz (Diario Bahía de Cádiz). In de Comunitat Valenciana noemde de Generalitat bij de wetswijziging van 2019 ongeveer 350.000 woningen die zonder vergunning op niet-bebouwbare grond zijn neergezet (AlicantePlaza).

Twee kanttekeningen houden het eerlijk. De eerste: dit zijn schattingen van inspectiediensten, geen tellingen, en ze zijn een aantal jaren oud. Beide regio's hebben sindsdien regels ingevoerd om een deel van deze woningen te regulariseren. De tweede: het gaat grotendeels om losse villa's en groepjes woningen op landelijke grond, niet om appartementen in een goedgekeurd complex.

Voor jou als koper betekent dat het volgende. Bij een appartement of townhouse in een bestaande urbanisatie is de vraag vooral of er later iets is aangebouwd, zoals een dichtgemaakt terras. Bij een vrijstaande villa of finca op het platteland gaat het om de woning zelf, en daar is controle vooraf onmisbaar.

02Legaal, gedoogd of illegaal: drie situaties

Een Spaanse woning valt urbanistisch in een van drie situaties. Elke situatie bepaalt iets anders: wat je met de woning mag, wat de gemeente nog kan doen en wat de woning waard is.

Legaal gebouwd. De woning heeft een bouwvergunning (licencia de obras) en is volgens die vergunning gebouwd. Daarnaast heeft ze een bewoonbaarheidsverklaring: een licencia de primera ocupación, of in sommige regio's een cédula de habitabilidad. Je kunt binnen de regels verbouwen, de woning is aangesloten op de nutsvoorzieningen, en verhuren kan als de lokale regels het toestaan.

Illegaal en nog te handhaven. De woning is zonder vergunning gebouwd, of anders dan vergund, en de termijn waarbinnen de gemeente kan optreden loopt nog. De gemeente kan dan een procedure starten. Die eindigt in legalisatie als de woning in het bestemmingsplan past, en anders in sloop. Dit is de situatie die je als koper wilt uitsluiten.

Te oud om nog te slopen. Is die termijn verstreken, dan kan de gemeente niet meer slopen. De woning wordt daarmee niet legaal, maar gedoogd. In Andalusië krijgt zo'n woning op aanvraag de status asimilado a fuera de ordenación (AFO). Onder de regels van 2019 mocht een woning vóór dat besluit niet worden aangesloten op basisvoorzieningen, en mocht er niet aan worden verbouwd (derecholocal.es). In Valencia legaliseert het verstrijken van de termijn de woning evenmin. Zolang de strijdigheid met de regels blijft bestaan, zijn verbouwing, uitbreiding of versteviging niet toegestaan (administracionpublica.com).

Een inschrijving in het register is geen vergunning

Voor kopers is dit het belangrijkste detail van dit artikel. Een woning kan in het eigendomsregister staan zonder dat ze ooit is vergund. Artikel 28.4 van de landelijke wet op grond en ruimtelijke ordening (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) maakt het mogelijk om een oud gebouw in te schrijven met alleen een bewijs van ouderdom. Dat kan zodra de termijn voor sloop is verstreken. De registrador meldt de inschrijving daarna aan de gemeente. Je ziet de villa dus netjes op de nota simple staan, terwijl er geen vergunning onder ligt.

03Hoe lang een gemeente kan optreden, per regio

Hoe lang een gemeente tegen illegale bouw kan optreden, verschilt per regio: 6 jaar na afbouw in Andalusië en Catalonië, 15 jaar in Valencia. Op beschermde grond geldt nergens een termijn.

Regio	Termijn om op te treden	Wat er daarna geldt	Wet
Andalusië (Costa del Sol)	6 jaar na volledige afbouw	Geen sloop meer; AFO-status op aanvraag, met beperkte rechten	LISTA (Ley 7/2021), art. 153 (COA Málaga)
Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Costa de Valencia)	15 jaar na volledige afbouw	Niet gelegaliseerd; geen verbouwing of uitbreiding zolang de strijdigheid blijft; regularisatie via minimización de impacto territorial mogelijk	TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021)
Catalonië (Costa Brava, Costa Dorada)	6 jaar	Geen herstelmaatregelen meer	Decreto Legislativo 1/2010 (Normatia)

De termijn is minder eenvoudig dan de tabel doet vermoeden. Drie punten maken het verschil.

Beschermde grond verjaart niet. Op grond met een beschermde status, in groenzones en op publiek domein zoals de kuststrook en de oevers van rivieren kan de overheid altijd blijven optreden. In Andalusië staan die uitzonderingen in artikel 153.2 van de LISTA. Ook een inschrijving via artikel 28.4 is daar niet mogelijk, zo bevestigde de Spaanse registerautoriteit in 2026 voor een woning in een rivierzone (BOE). In Valencia lezen sommige juristen de wetswijziging van 2019 zo dat ook gewone niet-bebouwbare grond geen termijn meer kent (administracionpublica.com). Laat dat punt voor jouw woning altijd toetsen.

De klok start pas bij volledige afbouw. Wie de termijn wil aantonen, heeft bewijs nodig van wanneer de woning af was. Dat bewijs kan een bouwjaar in het Catastro zijn, een certificaat van een architect of een oude luchtfoto. Een aanbouw of zwembad van later heeft in de regel een eigen termijn, die pas start als dát werk klaar is.

Risicogrond telt mee. Onder de Andalusische regels van 2019 was de AFO-status uitgesloten voor woningen op grond met onder meer overstromings- of erosierisico (PwC). De check uit onze overstromingsblog is bij een oudere villa dus dubbel nuttig.

04Zo controleer je het zelf

Je controleert de legaliteit van een villa door vier bronnen naast elkaar te leggen: het eigendomsregister, het Catastro, de vergunningen en de woning zelf.

Vraag de nota simple op. Dit is een uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Je krijgt het via de verkoper of zelf via de site van de Registradores. Kijk welke gebouwen en hoeveel m² zijn ingeschreven. Let ook op aantekeningen over fuera de ordenación of een lopende procedure. Welke documenten je verder vóór een bod opvraagt, staat in documenten vóór een bod.
Zoek de woning op in het Catastro. Via de Sede Electrónica del Catastro zie je het bouwjaar, de bebouwde m², of er een zwembad geregistreerd is en hoe de grond geklasseerd is. Staat er een woonhuis op grond die als rústico is geklasseerd, dan is dat het eerste signaal om dieper te kijken.
Vraag de vergunningen op. Het gaat om de bouwvergunning en de bewoonbaarheidsverklaring. Ontbreken die, vraag dan naar het AFO-besluit (Andalusië) of naar een certificaat van ouderdom van een architect.
Laat de gemeente de status bevestigen. Een certificado urbanístico, ook wel información urbanística, vermeldt de bestemming van de grond. Laat je advocaat daarnaast navragen of er een handhavingsprocedure loopt (expediente de disciplina urbanística).
Vergelijk met wat je ziet. Tel de gebouwen, het zwembad en de aanbouwen, en leg ze naast de papieren. Historische luchtfoto's van het Spaanse geografische instituut (IGN) laten zien wanneer iets er is bijgekomen. Wat je verder tijdens een bezichtiging naloopt, staat in onze checklist voor bezichtigingen.

Document	Wat het je vertelt	Wat het níet bewijst
Nota simple	Eigenaar, ingeschreven gebouwen, hypotheken, aantekeningen	Dat de woning vergund is
Catastro	Bouwjaar, m², klasse van de grond	Eigendom of legaliteit
Bouwvergunning en bewoonbaarheidsverklaring	Dat de woning is vergund en bewoonbaar is verklaard	Dat latere aanbouwen ook vergund zijn
AFO-besluit	Dat de gemeente niet meer kan slopen	Dat de woning legaal is
Certificado urbanístico	Bestemming van de grond	Of er een procedure loopt (vraag dat apart na)

05Wat je doet als het niet klopt

Klopt de legaliteit van een villa niet, dan heb je drie opties. De verkoper kan het vóór de notaris oplossen, je kunt de prijs en het contract aanpassen, of je ziet af van de aankoop.

De verkoper laat legaliseren vóór de overdracht. Past de woning of de aanbouw in het bestemmingsplan, dan kan de verkoper legalisatie aanvragen. Leg in het arras-contract vast dat de overdracht pas plaatsvindt als de legalisatie rond is, en dat je anders je aanbetaling terugkrijgt. In Valencia bestaat voor woningen op niet-bebouwbare grond een eigen route, de minimización de impacto territorial. Daarbij voert de eigenaar werken uit om de impact op de omgeving te beperken, zoals een aansluiting op de riolering, waarna regularisatie mogelijk is (DOGV).

Je past prijs en plannen aan. Is de termijn verstreken en heeft de woning een AFO-status of een vergelijkbare status, dan koop je een gedoogde woning. Die beperkingen horen in de prijs. Ze bepalen ook wat je later kunt doen: wie wil uitbreiden of grondig wil verbouwen, laat dat vóór de aankoop toetsen.

Je ziet af van de aankoop. Loopt de termijn nog, ligt de woning op beschermde grond of loopt er een procedure, dan koop je een risico dat je niet kunt afprijzen. In die situatie raden wij kopers af om door te gaan.

Veelgestelde vragen

Wordt een villa na 6 of 15 jaar automatisch legaal?

Nee. Na die termijn kan de gemeente niet meer slopen, maar de woning blijft in strijd met de regels. Verbouwen of uitbreiden is daardoor beperkt.

Kan ik een hypotheek krijgen op een woning met een AFO-status?

Soms wel, maar een vaste regel is er niet. De taxateur van de bank toetst verplicht of de woning past in het geldende bestemmingsplan (Orden ECO/805/2003), dus een AFO-status kan zowel de taxatiewaarde als de bereidheid van de bank om te financieren verlagen (Arquitasa). Vraag het vóór je bod na bij je bank, en lever het AFO-besluit direct mee aan de taxateur.

Mag ik een AFO-woning toeristisch verhuren?

In Andalusië in principe niet: de regels voor toeristische verhuur sluiten woningen met een AFO-status uit, tenzij de gemeente vooraf uitdrukkelijk toestemming geeft (art. 1.3.d Decreto 28/2016, Junta de Andalucía). Wat er verder per regio en per complex geldt, lees je in Vakantieverhuur in Spanje: mag deze woning verhuurd worden?.

Speelt dit ook bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar controleer je de bouwvergunning vóór je eerste aanbetaling. Het probleem van gedoogde bouw speelt vooral bij bestaande villa's op landelijke grond.

Dit is één van de punten die wij bij een aankoop nalopen. Wat er verder bij komt kijken, staat in de gids Huis kopen in Spanje. Heb je een villa op het oog aan de Costa del Sol of de Costa Blanca? Plan een vrijblijvend gesprek, dan leggen we samen met onze advocaat de papieren naast de woning.

Bronnen

LegaliteitVergunningenAFOVillaAndalusiëValencia

Thijs Kranenborg

Managing partner · Valencia

Thijs Kranenborg, consultant Valencia en mede-oprichter. Thijs begeleidt Nederlandse en Belgische kopers aan de Costa de Valencia en de Costa Blanca. Bij een villa op landelijke grond legt hij de nota simple, het Catastro en de vergunningen naast elkaar voordat een koper een bod doet.

Is die villa in Spanje wel legaal gebouwd? Zo controleer je het vóór aankoop