De zorg klinkt meestal zo: je wilt niet dat een andere koper je voor is, maar ook geen €6.000 kwijtraken als er iets niet klopt. Beide zorgen zijn terecht. Het bedrag van €6.000 is hier een voorbeeld, geen norm.
Een reservering heet in Spanje reserva, contrato de reserva of señal (letterlijk: teken of aanbetaling). Daarna volgen doorgaans het contrato de arras (private koopovereenkomst met aanbetaling) en de notarisakte.
Het eerlijke antwoord bestaat uit twee delen. Juridisch bepaalt de inhoud van het document of je kunt afhaken, niet de titel erboven. Praktisch houd je het risico klein met vaste afspraken over wie het geld vasthoudt en wanneer je het terugkrijgt.
01Wat een reservering in Spanje juridisch is
Een reservering in Spanje is een aanbetaling om de woning van de markt te halen, bedoeld als voorstap vóór het koopcontract. Daarna volgt meestal het arras-contract, waarin prijs, termijnen en notarisdatum vastliggen. Daarbij is 10% van de koopprijs de meest gebruikelijke aanbetaling, schrijft idealista.
Twee kanttekeningen houden het eerlijk. Die 10% is een gewoonte, geen wettelijke regel: de wet kent geen vast bedrag en geen verplicht percentage, schrijft de consumentenorganisatie OCU. En de titel van het document beslist niet wat het juridisch is; dat doet de inhoud. Zegt de tekst niet duidelijk dat je mag afhaken, dan ziet de Spaanse rechter het bedrag als voorschot op de koopprijs (Tirant). Dan zit je vaster aan de koop dan je dacht.
02Drie soorten arras, drie verschillende gevolgen
Het Spaanse recht kent drie soorten aanbetaling (arras), en alleen bij arras penitenciales mag je afhaken tegen verlies van het bedrag.
Bij arras penitenciales mag elke partij van de koop afzien (artículo 1454 Código Civil). Haak jij af na €6.000 aanbetaling, dan ben je die kwijt; haakt de verkoper af, dan betaalt hij je €12.000. Bij de andere twee soorten is afhaken contractbreuk (Tirant).
| Soort | Mag je afhaken? | Gevolg | Grondslag |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Ja, koper en verkoper | Koper verliest het bedrag, verkoper betaalt het dubbele terug | Art. 1454 Código Civil |
| Confirmatorias | Nee | Bevestigt de koop; de ander kan nakoming of ontbinding met schadevergoeding eisen | Art. 1124 Código Civil |
| Penales | Nee | Het bedrag geldt als vooraf afgesproken boete bij wanprestatie | Art. 1152 e.v. Código Civil |
Het Tribunal Supremo neemt alleen arras penitenciales aan als partijen dat duidelijk en ondubbelzinnig hebben vastgelegd. Het woord señal is daarvoor niet genoeg (uitspraak van 21 juni 2013), een losse verwijzing naar artikel 1454 evenmin (uitspraak van 17 oktober 2018). Zonder duidelijke afspraak gelden de arras als confirmatorias (Tirant; LegalToday).
In Catalonië staat dat in de wet: volgens artikel 621-8 van het Catalaanse burgerlijk wetboek geldt een betaling aan de verkoper als arras confirmatorias, tenzij penitenciales uitdrukkelijk zijn afgesproken (El Derecho).
03Aan wie je betaalt en hoe je de makelaar controleert
Betaal een reservering op een rekening van een partij die in de overeenkomst staat, en controleer de inschrijving van de makelaar als zijn regio een register heeft.
Het geld kan naar de verkoper, de makelaar of een derde die het vasthoudt tot het arras-contract, zoals je advocaat. Leg vast bij wie het staat en wie het mag vrijgeven. Tekent alleen de makelaar, vraag dan zijn schriftelijke volmacht of de handtekening van de verkoper: een contract dat iemand zonder machtiging namens een ander sluit, is nietig tenzij die ander het bekrachtigt (art. 1259 Código Civil, Iberley). De OCU waarschuwt ook dat geld aan een makelaar geven iets anders is dan een arras-contract met de verkoper (OCU).
De Catalaanse wet kent ook een notarieel depot (depósito notarial). Arras penitenciales voor maximaal zes maanden, gedeponeerd bij een notaris, kunnen in het eigendomsregister worden aangetekend; de woning staat dan in voor de terugbetaling (El Derecho). Ook buiten Catalonië kan een notaris geld in depot nemen, als waarborg bij een contract en met vastgelegde voorwaarden voor teruggave; hij toetst het depot eerst (art. 216 Reglamento Notarial, Notariado). De aantekening in het eigendomsregister hierboven komt uit het Catalaanse wetboek. Vraag vooraf of de notaris een depot aanneemt en wat het kost.
Volgens artikel 31 van de woningwet van 24 mei 2023 (Ley 12/2023) mag je vóór elke betaling onder meer de identiteit van verkoper en makelaar, de prijs en de registergegevens met lasten opvragen (BOE; Normatia). Welke stukken je verder opvraagt, staat in onze blog over documenten vóór een bod.
| Regio | Register | Verplicht? | Wat je controleert |
|---|---|---|---|
| Catalonië | Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (Decreto 12/2010) | Ja, bij een vestiging in Catalonië | Openbare zoekfunctie; verplichte borg van minimaal €60.000 per vestiging voor ontvangen gelden (Gencat; El Notario) |
| Comunitat Valenciana | Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria (Decreto 98/2022) | Ja; leden van het makelaarscollege (API) vallen erbuiten (GVA) | Inschrijvingsnummer; de TSJCV vernietigde de borgeis (bekendgemaakt januari 2025), cassatie was mogelijk (Poder Judicial) |
Andalusië stelde met de Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía (16 december 2025) een makelaarsregister in (BOE; Iberley). Een inschrijving zegt iets over de makelaar, niet over de woning.
04Zo leg je vast wanneer je je geld terugkrijgt
Je krijgt een reservering het makkelijkst terug als de voorwaarden daarvoor letterlijk in de overeenkomst staan, dus schrijf ze uit vóór je betaalt.
- Koppel terugbetaling aan de juridische controle. Je krijgt alles terug als die controle lasten, een ontbrekende vergunning of een huurder oplevert; zie is die villa legaal gebouwd. Wat je zelf al tijdens de bezichtiging naloopt, staat in onze checklist voor bezichtigingen.
- Zet een termijn voor het arras-contract. Komt het er niet binnen die termijn, dan krijg je het bedrag terug, tenzij dat aan jou ligt.
- Neem financiering op als voorwaarde als je een hypotheek nodig hebt; zie voorbehoud van financiering.
- Benoem de soort arras. Wil je kunnen afhaken, schrijf dan uitdrukkelijk "arras penitenciales" met de gevolgen erbij.
- Betaal per bankoverschrijving op de rekening uit de overeenkomst, en bewaar het betaalbewijs.
- Laat je eigen advocaat het document lezen voordat je betaalt.
Koop je nieuwbouw van een ontwikkelaar, bespreek dan extra's, betaling en oplevering vóór je reserveert (nieuwbouw onderhandelen in Spanje), en vraag hoe je aanbetalingen gedekt zijn (wat als de ontwikkelaar failliet gaat).
Verkoopt de makelaar de woning na je reservering toch aan een ander? Lees dan wat je kunt doen als de makelaar aan een ander verkoopt.
Veelgestelde vragen
Krijg ik mijn reservering terug als de verkoper zich bedenkt?
Bij arras penitenciales betaalt de verkoper je het dubbele terug (art. 1454 Código Civil). Bij arras confirmatorias kun je nakoming eisen, of ontbinding met schadevergoeding.
Wordt het reserveringsbedrag verrekend met de koopprijs?
Gebruikelijk is dat het van de koopprijs afgaat (idealista). Zet het toch letterlijk in de reservering en in het arras-contract.
Krijg ik mijn geld terug als de bank geen hypotheek geeft?
Reken daar alleen op als je het als voorwaarde hebt afgesproken. In Catalonië kan de koper dan volgens artikel 621-49 van het Catalaanse burgerlijk wetboek afzien en de arras terugvragen, mits bank en termijn vooraf vastliggen (El Derecho).
De reservering is een van de stukken die wij bij een aankoop met de advocaat van de koper doorlopen, vóór er geld wordt overgemaakt. Het hele traject staat in de gids Huis kopen in Spanje. Ligt er een reserveringsvoorstel op tafel? Plan een vrijblijvend gesprek.
Bronnen
- Tirant Prime: dossier arras confirmatorias, penales en penitenciales, met art. 1454 Código Civil en rechtspraak van het Tribunal Supremo (2025)
- LegalToday: restrictieve uitleg van arras penitenciales, STS 17 oktober 2018 (2018)
- El Derecho: notaris Enric Brancós over arras in het Catalaanse burgerlijk wetboek, art. 621-8 en 621-49 (2021)
- BOE: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
- Normatia: tekst van art. 31 Ley 12/2023, versie 2026
- idealista/news: verschil tussen contrato de reserva en contrato de arras (2024)
- Gencat: Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, vereisten en zoekfunctie
- El Notario: Decreto 12/2010 (Catalonië), art. 6 borg voor ontvangen bedragen
- GVA: veelgestelde vragen over het Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria, Decreto 98/2022
- Poder Judicial: TSJCV vernietigt eisen van het Valenciaanse makelaarsregister (17 januari 2025)
- BOE: Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía (BOE-A-2026-423)
- Iberley: art. 52 Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (datum en registervereisten)
- OCU: contrato de arras, geen vast bedrag of verplicht percentage (14 juli 2026)
- Notariado: actas de depósito ante notario, art. 216 Reglamento Notarial
- Iberley: Código Civil, art. 1259 (contracteren namens een ander)
Thijs Kranenborg
Thijs Kranenborg, consultant Valencia en mede-oprichter. Thijs begeleidt Nederlandse en Belgische kopers aan de Costa de Valencia en de Costa Blanca. Bij een reservering kijkt hij eerst bij wie het geld terechtkomt en wanneer de koper het terugkrijgt.