La preocupación suele sonar así: no quieres que otro comprador se te adelante, pero tampoco perder 6.000 € si algo no cuadra. Las dos preocupaciones son razonables. El importe de 6.000 € es aquí un ejemplo, no una norma.
Este primer paso puede llamarse reserva, contrato de reserva o señal. Después suelen venir el contrato de arras y la escritura ante notario.
La respuesta honesta tiene dos partes. Jurídicamente, lo que determina si puedes echarte atrás es el contenido del documento, no el título que lleva. En la práctica, reduces el riesgo con acuerdos claros sobre quién guarda el dinero y cuándo te lo devuelven.
01Qué es jurídicamente una reserva en España
Una reserva en España es una señal para retirar la vivienda del mercado, pensada como paso previo al contrato de compraventa. Después suele venir el contrato de arras, en el que se fijan el precio, los plazos y la fecha de la firma ante notario. En ese contrato, la señal más habitual es el 10 % del precio de compra, según idealista.
Dos matices para ser justos. Ese 10 % es una costumbre, no una regla legal: la ley no fija ningún importe ni porcentaje obligatorio, según la organización de consumidores OCU. Y el título del documento no decide lo que es jurídicamente; eso lo decide el contenido. Si el texto no dice con claridad que puedes desistir, el juez considera el importe un anticipo a cuenta del precio (Tirant). En ese caso estás más atado a la compra de lo que creías.
02Tres tipos de arras, tres consecuencias distintas
El derecho español reconoce tres tipos de arras, y solo con las arras penitenciales puedes desistir a cambio de perder el importe.
Con arras penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir de la compra (artículo 1454 del Código Civil). Si desistes tú después de entregar 6.000 €, los pierdes; si desiste el vendedor, te paga 12.000 €. Con los otros dos tipos, desistir supone incumplir el contrato (Tirant).
| Tipo | ¿Puedes desistir? | Consecuencia | Base legal |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Sí, comprador y vendedor | El comprador pierde el importe; el vendedor devuelve el doble | Art. 1454 Código Civil |
| Confirmatorias | No | Confirman la compra; la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización | Art. 1124 Código Civil |
| Penales | No | El importe funciona como penalización pactada de antemano en caso de incumplimiento | Art. 1152 y ss. Código Civil |
El Tribunal Supremo solo admite arras penitenciales si las partes lo han pactado de forma clara e inequívoca. La palabra señal no basta para ello (sentencia de 21 de junio de 2013), y tampoco una simple referencia al artículo 1454 (sentencia de 17 de octubre de 2018). Sin un pacto claro, las arras se consideran confirmatorias (Tirant; LegalToday).
En Cataluña lo dice la propia ley: según el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña, un pago al vendedor se considera arras confirmatorias, salvo que se hayan pactado expresamente unas penitenciales (El Derecho).
03A quién pagas y cómo compruebas al agente inmobiliario
Paga la reserva en una cuenta de una parte que figure en el contrato, y comprueba la inscripción del agente si su comunidad autónoma tiene un registro.
El dinero puede ir al vendedor, al agente o a un tercero que lo custodie hasta el contrato de arras, como tu abogado. Deja por escrito quién lo tiene y quién puede liberarlo. Si solo firma el agente, pide su autorización por escrito o la firma del vendedor: un contrato celebrado en nombre de otro sin su autorización es nulo, salvo que ese otro lo ratifique (art. 1259 Código Civil, Iberley). La OCU advierte también de que entregar dinero a un agente no es lo mismo que firmar un contrato de arras con el vendedor (OCU).
La ley catalana prevé además el depósito notarial. Las arras penitenciales por un máximo de seis meses, depositadas ante notario, pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad; la vivienda responde entonces de la devolución (El Derecho). También fuera de Cataluña un notario puede aceptar dinero en depósito, como garantía de un contrato y con condiciones de devolución fijadas; antes de aceptarlo, el notario examina el depósito (art. 216 Reglamento Notarial, Notariado). La constancia en el Registro de la Propiedad mencionada antes procede del código catalán. Pregunta de antemano si el notario acepta el depósito y cuánto cuesta.
Según el artículo 31 de la ley de vivienda de 24 de mayo de 2023 (Ley 12/2023), antes de cualquier pago puedes solicitar, entre otras cosas, la identidad del vendedor y del agente, el precio y los datos registrales con las cargas (BOE; Normatia). Qué otros documentos conviene pedir lo explicamos en nuestro artículo sobre documentos antes de una oferta.
| Región | Registro | ¿Obligatorio? | Qué compruebas |
|---|---|---|---|
| Cataluña | Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (Decreto 12/2010) | Sí, si tiene establecimiento en Cataluña | Buscador público; garantía obligatoria de al menos 60.000 € por establecimiento para las cantidades recibidas (Gencat; El Notario) |
| Comunitat Valenciana | Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria (Decreto 98/2022) | Sí; los colegiados como agentes de la propiedad inmobiliaria (API) quedan fuera (GVA) | Número de inscripción; el TSJCV anuló la exigencia de garantía (publicado en enero de 2025), cabía recurso de casación (Poder Judicial) |
Andalucía creó un registro de agentes inmobiliarios con la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía (16 de diciembre de 2025) (BOE; Iberley). La inscripción dice algo sobre el agente, no sobre la vivienda.
04Cómo dejar por escrito cuándo recuperas tu dinero
Recuperas una reserva con más facilidad si las condiciones para ello figuran literalmente en el contrato, así que redáctalas antes de pagar.
- Vincula la devolución a la revisión jurídica. Recuperas todo si esa revisión detecta cargas, una licencia que falta o un inquilino; consulta ¿está construida legalmente esa villa?. Lo que puedes revisar tú mismo durante la visita lo encontrarás en nuestra checklist para visitas.
- Fija un plazo para el contrato de arras. Si no se firma dentro de ese plazo, te devuelven el importe, salvo que sea por causa tuya.
- Incluye la financiación como condición si necesitas una hipoteca; consulta condición de financiación.
- Indica el tipo de arras. Si quieres poder desistir, escribe expresamente «arras penitenciales» junto con sus consecuencias.
- Paga por transferencia bancaria a la cuenta que figura en el contrato, y guarda el justificante.
- Pide a tu propio abogado que lea el documento antes de pagar.
Si compras obra nueva a un promotor, habla de los extras, los pagos y la entrega antes de reservar (negociar la obra nueva en España), y pregunta cómo están garantizados tus pagos a cuenta (qué pasa si el promotor quiebra).
¿El agente vende la vivienda a otra persona después de tu reserva? Lee entonces qué puedes hacer si el agente vende a otro comprador.
Preguntas frecuentes
¿Recupero mi reserva si el vendedor cambia de opinión?
Con arras penitenciales, el vendedor te devuelve el doble (art. 1454 Código Civil). Con arras confirmatorias puedes exigir el cumplimiento, o la resolución con indemnización.
¿Se descuenta el importe de la reserva del precio de compra?
Lo habitual es que se descuente del precio (idealista). Aun así, déjalo por escrito de forma literal en la reserva y en el contrato de arras.
¿Recupero mi dinero si el banco no me concede la hipoteca?
Cuenta con ello solo si lo has pactado como condición. En Cataluña, según el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña, el comprador puede entonces desistir y reclamar las arras, siempre que el banco y el plazo se hayan fijado de antemano (El Derecho).
La reserva es uno de los documentos que revisamos con el abogado del comprador en cada compra, antes de que se transfiera dinero. Todo el proceso está en la guía Comprar casa en España. ¿Tienes una propuesta de reserva sobre la mesa? Solicita una conversación sin compromiso.
Fuentes
- Tirant Prime: dosier sobre arras confirmatorias, penales y penitenciales, con el art. 1454 del Código Civil y jurisprudencia del Tribunal Supremo (2025)
- LegalToday: interpretación restrictiva de las arras penitenciales, STS de 17 de octubre de 2018 (2018)
- El Derecho: el notario Enric Brancós sobre las arras en el Código Civil de Cataluña, arts. 621-8 y 621-49 (2021)
- BOE: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
- Normatia: texto del art. 31 de la Ley 12/2023, versión 2026
- idealista/news: diferencia entre contrato de reserva y contrato de arras (2024)
- Gencat: Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, requisitos y buscador
- El Notario: Decreto 12/2010 (Cataluña), art. 6, garantía de las cantidades recibidas
- GVA: preguntas frecuentes sobre el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria, Decreto 98/2022
- Poder Judicial: el TSJCV anula requisitos del registro valenciano de agentes inmobiliarios (17 de enero de 2025)
- BOE: Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía (BOE-A-2026-423)
- Iberley: art. 52 de la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (fecha y requisitos del registro)
- OCU: contrato de arras, sin importe fijo ni porcentaje obligatorio (14 de julio de 2026)
- Notariado: actas de depósito ante notario, art. 216 Reglamento Notarial
- Iberley: Código Civil, art. 1259 (contratar en nombre de otro)
Thijs Kranenborg
Thijs Kranenborg, consultor en Valencia y cofundador. Thijs acompaña a compradores extranjeros en la Costa de Valencia y la Costa Blanca. Ante una reserva, lo primero que mira es a quién llega el dinero y cuándo lo recupera el comprador.