01
Orientación
Antes de empezar a visitar, defines tu presupuesto incluidos los gastos adicionales y eliges una región que encaje con tu vida. Una Costa es mundana e internacional, otra tranquila y auténtica. También aquí decides entre obra nueva y segunda mano, porque eso determina, entre otras cosas, qué impuesto pagas.
Este es también el momento de decidir si lo haces por tu cuenta o contratas a un agente del comprador. Una parte independiente que solo defiende tus intereses marca a menudo, en el mercado español, la diferencia entre una buena compra y una compra cara.
Punto claveUna buena preparación determina el resto de tu recorrido.
02
Buscar y seleccionar
La oferta española está repartida por portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa, y una parte es oferta discreta que no aparece en ningún sitio online. Hacer una selección que realmente encaje con tus preferencias ahorra mucho tiempo y decepciones.
Las visitas pueden ser presenciales, pero cada vez más también a distancia, con vídeo y una persona de confianza que va a verlas por ti. Así mantienes la visión de conjunto sin volar cada semana.
Punto claveUna selección afinada vale más que cien pestañas abiertas.
03
Oferta y negociación
Presentar una oferta en España funciona de forma distinta a como estás acostumbrado. Suele haber margen de negociación, sobre todo en viviendas que llevan tiempo a la venta, pero ese margen varía mucho según la región y el vendedor.
Una oferta bien fundamentada, basada en ventas comparables y en el estado de la vivienda, te reporta más que una oferta rápida y emocional.
Punto claveLa fundamentación te da fuerza en la negociación.
04
Reservar y arras
Cuando quieres asegurar una vivienda, a menudo firmas primero un contrato de reserva con una pequeña señal, para que la vivienda salga del mercado. Después viene el contrato de arras, el verdadero contrato de compraventa preliminar.
Con las arras penitenciales puedes retirarte, pero pierdes la señal. Si el vendedor se retira, recibes el doble. Así que lee exactamente lo que firmas.
Punto claveLa señal fija derechos y obligaciones; lee bien el contrato.
05
Comprobación jurídica
Esta es la fase en la que un abogado independiente examina la vivienda. La nota simple muestra quién es el propietario y si pesan hipotecas, embargos o servidumbres sobre ella. Esas cargas pasan a ti en la transmisión, así que deben estar en orden.
También las licencias, una posible ampliación ilegal que todavía se pueda legalizar y, en obra nueva, el aval bancario sobre tus pagos anticipados entran aquí. Es donde el acompañamiento evita más disgustos.
Punto claveUna comprobación minuciosa evita los errores más caros.
06
Financiación e hipoteca
Si quieres financiar, los bancos españoles suelen prestar a los no residentes hasta el 60 o 70 por ciento del valor. Comparas el tipo de interés, el plazo y las condiciones, y gestionas a tiempo tu NIE y una cuenta bancaria española.
Empieza pronto con esto, porque sin NIE y sin cuenta bancaria la cita de firma se atasca. Además, una aprobación hipotecaria preliminar te da seguridad sobre lo que puedes ofrecer de forma realista.
Punto claveGestiona tu NIE y la financiación mucho antes de la cita de firma.
07
Costes e impuestos
Además del precio de compra, en España pagas impuestos y gastos de transacción. En la segunda mano se trata del impuesto de transmisiones ITP, que varía según la región. En obra nueva pagas el IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados AJD.
A eso se suman la notaría, el registro, la gestoría y tu abogado. Cuenta con un diez a quince por ciento adicional en total.
Punto claveEl tipo de vivienda determina qué impuesto pagas.
08
Notaría y escritura
La transmisión en sí se realiza ante notario, con la escritura pública. En el momento de la firma pagas el resto, recibes las llaves y te conviertes en propietario.
Después, la vivienda se inscribe a tu nombre en el registro de la propiedad. Solo con esa inscripción tu propiedad queda plenamente por escrito.
Punto claveSolo tras la inscripción en el registro tu propiedad está completa.
09
Después de la compra
Tras la entrega de llaves pones los suministros a tu nombre, gestionas el IBI anual y la cuota a la comunidad de propietarios y, si procede, te empadronas en el ayuntamiento mediante el empadronamiento.
Si no siempre estás allí, puedes externalizar la gestión y el alquiler de tu vivienda. Así tu casa se mantiene en buen estado mientras tú estás fuera.
Punto claveUna buena gestión mantiene tu vivienda en buen estado sin que tengas que estar pendiente.
