Después de una buena visita, quieres saber qué hay bajo la superficie: una hipoteca, deudas con la comunidad, una vivienda que no se puede habitar.
En España, esa pregunta se responde con papeles. Cada documento procede de un organismo distinto: el Registro de la Propiedad, el Catastro, el ayuntamiento, la comunidad de propietarios o la comunidad autónoma. Ningún documento cuenta toda la historia, pero juntos sí lo hacen.
La respuesta honesta tiene dos partes. Sí, sobre una vivienda pueden pesar muchas cosas que no ves en una visita. Y, al mismo tiempo, buena parte consta por escrito, y esos papeles puedes consultarlos antes de hacer tu oferta.
01Los seis documentos de un vistazo
Antes de hacer una oferta por una vivienda de segunda mano en España, pide seis documentos; dos de ellos los consigues tú mismo por internet.
| Documento | Dónde conseguirlo | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Nota simple | Tú mismo, en la sede de Registradores (9,02 € sin impuestos) | Que el titular sea el vendedor; hipotecas y embargos |
| Datos del Catastro | Tú mismo y gratis, en la Sede Electrónica del Catastro | Referencia catastral, m², año de construcción, uso |
| Último recibo del IBI | Vendedor | Misma referencia catastral; pagado |
| Certificado de deuda de la comunidad | Vendedor, a través del secretario de la comunidad | Deudas pendientes, derramas |
| Certificado energético | Vendedor; la calificación figura en el anuncio | Registrado y no caducado |
| Documento de habitabilidad | Vendedor; la forma varía según la comunidad autónoma | Que sirva para esta venta |
02Nota simple: quién es el propietario y qué cargas tiene la vivienda
La nota simple muestra quién es el titular según el Registro de la Propiedad y qué derechos y cargas pesan sobre la vivienda.
Es un extracto breve: la descripción de la finca, los titulares de derechos como la propiedad, la hipoteca o el usufructo, y las limitaciones (Registradores). Entre las cargas figuran, entre otras, hipotecas y embargos (Bankinter). La nota tiene valor meramente informativo. La pides tú mismo indicando el número de finca registral o el nombre o NIF del titular (Registradores). Cuesta 9,02 € por finca registral, impuestos no incluidos.
Señales de alarma en la nota simple:
- Un titular distinto del vendedor. Puede haber una explicación, como una herencia que aún no se ha inscrito. Pide a tu abogado que determine quién puede vender. Una herencia sin resolver es también uno de los motivos por los que una vivienda pasa mucho tiempo a la venta; consulta una vivienda que lleva un año a la venta.
- Una hipoteca. Es lo habitual; acuerda que se pague en la notaría y se cancele en el Registro.
- Un embargo, por ejemplo de la Agencia Tributaria. Acuerda que esté levantado, como muy tarde, en el momento de la firma ante notario.
- Una anotación sobre un expediente urbanístico. Lee primero nuestro artículo sobre villas construidas legalmente.
03Catastro: qué hay y dónde
El Catastro describe la vivienda a efectos fiscales: ubicación, superficie, año de construcción y uso, con la referencia catastral como clave.
La referencia catastral es el identificador oficial de un inmueble y tiene veinte caracteres (Catastro). Comprador y vendedor están obligados a aportarla al notario antes de la firma, y no hacerlo se sanciona con una multa de 60 € a 6.000 €. En la Sede Electrónica del Catastro puedes consultar gratis todos los datos salvo el titular y el valor catastral (Catastro).
El Catastro es independiente del Registro de la Propiedad y no acredita la propiedad (Catastro). Los m² pueden no coincidir. En ese caso, compara la misma medida: m² útiles o m² construidos. Si una diferencia apunta a una ampliación, consulta nuestro artículo sobre ampliaciones y piscinas.
Señal de alarma: un uso distinto del residencial, o un suelo clasificado como rústico. El Ayuntamiento de València exige el uso residencial en el Catastro como requisito para el documento de habitabilidad de una vivienda existente (Ayuntamiento de València).
04Último recibo del IBI: gasto anual y comprobación del número
El último recibo del IBI muestra cuánto pagas cada año por la vivienda y confirma la referencia catastral.
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal que grava cada año los inmuebles. El último justificante de pago es uno de los documentos que acreditan la referencia catastral (Catastro). Coteja ese número con el Catastro y la nota simple, y sabrás que los tres se refieren a la misma vivienda. Incluye el importe en tu presupuesto, junto a los gastos de compra, que pagas una sola vez.
Señal de alarma: que no haya justificante de pago, o que el número no coincida con el del Catastro. En ese caso, pide a tu abogado que consulte en el ayuntamiento si hay recibos pendientes.
05Certificado de deuda de la comunidad: las deudas siguen a la vivienda
El certificado de deuda de la comunidad de propietarios muestra si el vendedor debe cuotas, y sin él, en principio, el notario no autoriza la escritura.
La norma está en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (Iberley). En la escritura, el vendedor declara que está al corriente de pago o indica lo que debe, con un certificado del secretario de la comunidad. El secretario debe emitirlo en un plazo máximo de siete días naturales. Por tanto, el vendedor puede solicitarlo antes de que hagas tu oferta.
Las deudas del año en curso y de los tres años naturales anteriores quedan ligadas a la vivienda. Como nuevo propietario, respondes de ellas con la vivienda.
Pide también las actas de las últimas juntas. En ellas verás si se han aprobado derramas. Deja por escrito quién las paga.
Señal de alarma: deudas pendientes, o un acuerdo sobre una derrama importante.
06Certificado energético: obligatorio, también en el anuncio
El certificado de eficiencia energética muestra la calificación energética de la vivienda, y esa calificación ya debe aparecer en el anuncio.
Así lo establece el Real Decreto 390/2021 (BOE). La etiqueta debe figurar en todo anuncio de venta o alquiler (art. 15.2 y 17.3). En una venta, se adjunta al contrato de compraventa una copia del certificado registrado (art. 17.2). Solo tiene validez una vez inscrito en el registro de la comunidad autónoma (art. 6.6). Su validez máxima es de diez años, o de cinco con calificación G (art. 13.1). No es una inspección técnica de la vivienda.
Señal de alarma: un anuncio sin calificación energética, o un certificado sin registrar o caducado.
07Habitabilidad: un documento distinto en cada comunidad autónoma
El documento de habitabilidad acredita que una vivienda se puede habitar, y cuál es ese documento depende de la comunidad autónoma.
Puede ser una licencia de primera ocupación (la que concede el ayuntamiento para habitar una vivienda nueva) o una cédula de habitabilidad (que acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad). En tres de las cuatro comunidades autónomas de la tabla, hoy es una declaración responsable: una declaración del propietario que el ayuntamiento comprueba a posteriori. En una vivienda más antigua, pide el documento que se exigía cuando se terminó de construir.
| Comunidad autónoma | Qué pides | Qué se aplica | Fuente |
|---|---|---|---|
| Andalucía (Costa del Sol) | Licencia de ocupación o, desde la LISTA (Ley 7/2021), una declaración responsable | Vale para obra nueva con licencia y para edificaciones existentes conformes con el planeamiento; da acceso a los contratos de suministros | LISTA art. 138.1 (BOP Córdoba); reglamento art. 293.e (Nerja) |
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Costa de Valencia) | Declaración responsable de primera o segunda ocupación, con certificado de un técnico | ¿La primera ocupación fue hace más de diez años? Entonces una venta o un nuevo contrato de suministro exige una nueva; validez de diez años | Decreto 12/2021 art. 6.1 (València, INAP) |
| Región de Murcia (Costa Cálida) | Declaración responsable de primera o segunda ocupación | Habilita para ocupar la vivienda desde su presentación; el ayuntamiento comprueba después | Ley 13/2015 art. 264 y 266 (Cartagena) |
| Cataluña (Costa Brava, Costa Dorada) | Cèdula d'habitabilitat | Necesaria para vender, alquilar y contratar suministros; validez de 15 años; por regla general, el notario no autoriza una transmisión sin cèdula | Llei 18/2007 art. 26 y 132.a (EAPC); Gencat |
Dos matices para ser justos. Los ayuntamientos concretan las normas en sus propios formularios, así que pregunta qué exige el tuyo. Y un documento de habitabilidad no legaliza construcciones, como señala expresamente la Generalitat de Catalunya sobre la cèdula (Gencat).
Señal de alarma: que no haya documento, que no corresponda a la vivienda actual o, en Valencia y Cataluña, que haya que renovarlo.
08Orden y táctica: todo antes de la reserva
Pide primero lo que puedes conseguir tú mismo, después lo que depende del vendedor, y asegúrate de tenerlo todo antes de firmar una reserva.
- Tú mismo, en torno a la visita: la nota simple y el Catastro. Comprueba si la calificación energética aparece en el anuncio. Lo que conviene revisar sobre el terreno está en nuestra checklist para visitas.
- A través del vendedor: recibo del IBI, certificado energético, documento de habitabilidad, certificado de deuda de la comunidad con las actas, y la escritura de propiedad.
- A través de tu abogado: recibos pendientes, expedientes urbanísticos en curso y si el documento de habitabilidad es suficiente.
- Justo antes de la reserva: una nota simple nueva, porque los propios registradores la presentan como una foto de un momento concreto (blog de Registradores). Con el servicio de información continuada (12,03 €) sigues la situación registral durante unos días (Registradores).
Antes de la reserva todavía puedes echarte atrás, ajustar el precio o poner condiciones. Cómo justificar una oferta lo explicamos en ofertar por debajo del precio de venta en España; si necesitas hipoteca, lee también comprar con condición de financiación. A partir de ahí hay dinero en juego, y lo que recuperas si un documento no es lo que esperabas depende de lo que diga el contrato. Lo desarrollamos en nuestro artículo sobre la reserva y la señal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una nota simple en inglés?
Sí. Registradores ofrece una traducción al inglés por 30 €, impuestos no incluidos (Registradores).
¿También necesito estos documentos en obra nueva?
En parte. Una vivienda en construcción aún no tiene historial de IBI ni de comunidad; ahí lo que cuenta es la licencia de obras y la protección de tus pagos a cuenta. Consulta obra nueva y promotora en quiebra.
¿Y si el vendedor no tiene documento de habitabilidad?
Depende de la comunidad autónoma y del motivo. Pide a tu abogado que revise las licencias y compruebe si el vendedor puede conseguirlo antes de la firma ante notario.
Estos documentos forman parte de los puntos que revisamos con nuestro abogado en cada compra. Qué más implica una compra lo encontrarás en la guía Comprar casa en España. ¿Tienes una vivienda en el punto de mira? Solicita una conversación sin compromiso y revisamos juntos los papeles.
Fuentes
- Registradores: servicios y tarifas en la sede electrónica (nota simple 9,02 €, traducción al inglés 30 €, información continuada 12,03 €)
- Registradores: instrucciones de la nota simple (valor informativo, búsqueda por finca o por titular)
- Blog de Registradores: la nota simple ordinaria como foto de un momento concreto
- Bankinter: contenido de una nota simple (cargas como hipotecas y embargos)
- Catastro: la referencia catastral, obligación ante notario y multa
- Catastro: datos de libre acceso y datos protegidos
- Catastro: preguntas frecuentes (diferencia con el Registro de la Propiedad)
- Iberley: art. 9 Ley de Propiedad Horizontal
- BOE: Real Decreto 390/2021 sobre certificación energética
- Ayuntamiento de València: segunda y posteriores ocupaciones (Decreto 12/2021)
- INAP: el Decreto 12/2021 sobre la declaración responsable en la Comunitat Valenciana
- BOP Córdoba: ordenanza con formularios en virtud del art. 138.1 LISTA (2022)
- Ayuntamiento de Nerja: declaración responsable para edificaciones existentes (art. 293.e del reglamento de la LISTA)
- Ayuntamiento de Cartagena: declaración responsable de segunda ocupación (Ley 13/2015)
- Generalitat de Catalunya: cèdula d'habitabilitat de segona ocupació
- EAPC (Generalitat de Catalunya): la cèdula d'habitabilitat en la Llei 18/2007
Thijs Kranenborg
Thijs Kranenborg, consultor en Valencia y cofundador. Thijs acompaña a compradores extranjeros en la Costa de Valencia y la Costa Blanca. Lo primero que hace es cotejar la nota simple, el Catastro y el recibo del IBI, para asegurarse de que se refieren a la misma vivienda.