¿Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España?

01Por qué la regla del 10% te lleva por mal camino

¿Quieres calcularlo directamente para tu situación? Usa nuestra calculadora de costes.

El 10% es una media de un país en el que cada comunidad autónoma fija sus propios tipos. Compra una vivienda existente en la Costa del Sol y, con todos los gastos añadidos, te sitúas en torno al 9%. Compra esa misma vivienda en la Costa Brava y te acercas al 12%. Y compra en la Comunidad Valenciana justo por encima del millón y te disparas a más del 13%.

Quien calcula con un 10% se queda con dinero de sobra en una zona y se queda corto por decenas de miles de euros en otra. Esa diferencia prefieres descubrirla ahora que ante el notario.

02Las partidas de gasto en una vivienda existente

Si compras a un particular o a un propietario que no es el promotor original, te encontrarás con estas partidas:

• Impuesto de transmisiones, en España el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• Gastos de notaría
• Gastos de registro para la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
• Honorarios del abogado, con nosotros escalonados hasta un máximo del 1% sin IVA
• Gestoría, la tramitación administrativa de la declaración de impuestos y la inscripción
• Solicitud de tu número NIE, normalmente incluida en el honorario del abogado
• Un honorario de agente aparte por el lado del comprador, en determinados casos

Solo la primera partida varía mucho por región. Notaría y registro siguen una escala nacional y, para una vivienda de este segmento, suman por lo general de € 1.500 a € 3.000. La gestoría suele cobrar de € 300 a € 500. Esas partidas son comparables en toda España y quedan pequeñas frente al impuesto de transmisiones, que enseguida es diez veces mayor.

03Las partidas de gasto en la obra nueva

Si compras directamente al promotor, desaparece el impuesto de transmisiones. En su lugar aparecen otros dos gravámenes:

• IVA del 10% sobre el importe de compra, igual en todo el país
• Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la primera inscripción a tu nombre, que varía por comunidad autónoma

Tres puntos prácticos que sorprenden con frecuencia a los compradores. El IVA no lo pagas de una vez en la entrega de llaves, sino con cada plazo de la obra que abonas. Una parcela suelta o una plaza de garaje que compres aparte de la vivienda tributa al tipo alto del IVA del 21% en lugar del 10%. Y en las Islas Canarias no hay IVA sino IGIC, con un tipo del 7%.

04Tres factores que marcan la diferencia

1. Dónde compras

Las comunidades autónomas fijan ellas mismas el tipo del impuesto de transmisiones. Esas diferencias son notables y han estado en movimiento en los últimos dos años. Cataluña subió los tipos para las viviendas más caras, la Comunidad Valenciana bajó el tipo general y Murcia hizo lo mismo.

2. Vivienda existente u obra nueva

En la obra nueva el tipo de IVA es igual en todas partes, así que la diferencia regional se traslada al impuesto de AJD. Este va del 0,75% en Madrid al 2% en Murcia. En una vivienda de € 600.000 eso supone € 7.500, mientras que en la vivienda existente la misma diferencia regional puede llegar a € 36.000.

3. El importe de compra

En Andalucía y Murcia pagas un porcentaje único y plano, independientemente del precio. En Cataluña, Baleares y la Comunidad Valenciana el tipo sube en cuanto superas determinados umbrales. La forma en que funcionan esos umbrales varía por región, y ahí es precisamente donde puede salir caro.

05Impuesto de transmisiones y AJD por región

Las zonas en las que trabajamos figuran arriba, con debajo algunas otras regiones para comparar.

Más sobre estas zonas en nuestras páginas de región: Costa del Sol, Costa Blanca Norte y Costa Brava.

Casi todas las comunidades tienen además tipos reducidos para compradores jóvenes, familias numerosas y compradores con discapacidad. Esos tipos se aplican casi sin excepción solo a una vivienda que uses como residencia habitual, con un tope de precio muy por debajo de nuestro segmento. Para una segunda vivienda, por tanto, rara vez son aplicables.

06Ejemplo de cálculo: la misma vivienda de € 600.000

Una vivienda existente de € 600.000, sin hipoteca, solo el impuesto de transmisiones:

Suma la notaría, el registro, el abogado y la gestoría y llegas a alrededor de € 51.000 en la Costa del Sol frente a € 69.000 en la Costa Brava. Por exactamente la misma vivienda.

En la obra nueva esas diferencias están más juntas. Sobre € 600.000 pagas € 60.000 de IVA en todas partes, más € 7.200 de AJD en la Costa del Sol, € 8.400 en la Costa Blanca y € 9.000 en la Costa Brava.

07El umbral del millón en la Comunidad Valenciana

Este punto merece atención aparte, porque cae justo en nuestro segmento. Desde el 1 de junio de 2026 pagas un 9% de impuesto de transmisiones en la Comunidad Valenciana. Si el valor supera € 1.000.000, se aplica el 11%. Hacienda no aplica ese tipo más alto sobre el exceso, sino sobre el importe completo.

Una vivienda € 10.000 más cara te cuesta € 21.000 más de impuestos. En una negociación en torno a ese umbral es un argumento de peso, para ambas partes.

Dos puntos a tener en cuenta. La base es el valor, no necesariamente el precio de compra, así que un valor de referencia catastral por encima del millón también te sitúa en el tipo alto. Y la ley valenciana suma las compras que se realizan en un plazo de tres años con el mismo vendedor y sobre la misma unidad catastral. Dividir la vivienda y un garaje o parcela en dos escrituras separadas no aporta, por tanto, ningún alivio.

A modo de comparación: Cataluña y Baleares sí trabajan por tramos, como en el IRPF neerlandés. Allí el porcentaje más alto se aplica solo a la parte por encima del umbral.

08Sobre qué pagas el impuesto

Desde 2022 la base del impuesto de transmisiones es el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia catastral (valor de referencia) de la vivienda. Si compras por debajo de ese valor de referencia, Hacienda te gira igualmente la liquidación sobre el importe más alto.

En una compra ajustada eso puede significar que pagues impuestos sobre un valor que tú no has pagado. El valor de referencia se puede consultar y lo comprobamos de serie antes de que hagas una oferta. Si está demostrablemente demasiado alto, puedes recurrirlo, aunque eso lleva tiempo.

09Qué pagas una vez que eres propietario

Los gastos fijos de una vivienda española siguen poca lógica regional y mucha variación individual. Tu energía, agua y mantenimiento dependen del uso, de la instalación y del estado del edificio. En un apartamento o una vivienda en un resort se añaden los gastos de comunidad. Y aseguras la vivienda, igual que en los Países Bajos.

Los impuestos sí muestran patrones regionales. El impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI) varía mucho por municipio y guarda relación con el año en que se revisaron por última vez los valores catastrales. No se puede dar una imagen general de ello, pero sí una cifra concreta por vivienda, y esa la solicitamos de antemano.

En el impuesto sobre el patrimonio se ve una línea clara: cuanto más al sur, más ligero. Andalucía tiene una amplia exención, Cataluña tiene el tipo más gravoso y la Comunidad Valenciana duplicó su mínimo exento hasta € 1.000.000. Los no residentes pueden en principio acogerse al régimen regional cuando el grueso de su patrimonio español se encuentra en esa región. A este tema dedicamos un artículo aparte.

Si posees la vivienda como no residente, pagas además el impuesto de no residentes por el periodo en que no la alquilas. Funciona de forma parecida al eigenwoningforfait neerlandés.

Si te planteas vivir de forma permanente en España a plazo, conviene revisar la parte fiscal de antemano. Dónde compras tiene entonces consecuencias que van mucho más allá de los gastos de compra puntuales.

10Qué significa esto para tu elección

Los gastos de compra no deberían decidir dónde vas a vivir. Esa elección depende del tiempo de viaje, el clima, el entorno y las personas a tu alrededor. Dónde te sientes en casa no se expresa en porcentajes.

Lo que los gastos de compra sí determinan es tu presupuesto. Una diferencia de tres puntos porcentuales en una compra de € 800.000 son € 24.000, y ese dinero sale de tu reforma, tu mobiliario o tu reserva. Calcúlalo, por tanto, de antemano, para entrar en el mercado con una cifra realista y no ajustar tus expectativas a mitad de tu búsqueda.

Si compras con una hipoteca española, incluye también la tasación, la comisión de apertura y los gastos de la escritura de hipoteca en tu suma.

11Preguntas frecuentes

¿Es correcta la regla del 10% de gastos de compra en España?

Como media nacional, sí; como cifra de planificación, no. Cuenta con alrededor del 9% en la Costa del Sol, del 11% al 12% en la Costa Blanca y del 12% al 13,5% en la Costa Brava, según la franja de precio y según se trate de vivienda existente u obra nueva.

¿Como comprador pago honorarios de agente?

Con el agente vendedor la comisión está incluida en el precio de venta y no la pagas aparte. Si trabajas con un agente comprador, a veces pagas tú ese honorario. A cambio tienes una parte de tu lado de la mesa, algo menos habitual en España que en los Países Bajos.

¿Sobre qué importe pago el impuesto de transmisiones?

Sobre el mayor de dos valores: el importe de la escritura o el valor de referencia catastral. Si compras por debajo del valor de referencia, la liquidación se calcula igualmente sobre ese importe más alto.

¿Cuánto tiempo tengo para pagar el impuesto?

Treinta días hábiles tras la firma de la escritura. Pagar tarde acarrea recargos e intereses. En la práctica, la gestoría lo tramita por ti dentro del plazo.

¿Puedo financiar los gastos de compra?

No. Los bancos españoles financian por lo general del 60% al 70% del valor para no residentes y los gastos añadidos los cubres con fondos propios. Con una hipoteca, por tanto, cuenta con la entrada más la totalidad de los gastos de compra.

¿Se me aplican también los tipos reducidos para compradores jóvenes?

Casi nunca en una segunda vivienda. Esos tipos exigen una residencia habitual, un límite de edad y un tope de precio que suele situarse en torno a € 150.000 a € 270.000.

¿Cuánto cuesta un abogado en una compra en España?

Trabajamos con tipos escalonados hasta un máximo del 1% sin IVA, con un porcentaje que baja a medida que sube el importe de compra. Por ese importe obtienes la investigación jurídica, los contratos, la tramitación fiscal y normalmente tu solicitud del NIE.

¿Cambia algo si más adelante me hago residente?

Sí, y a veces de forma considerable. Tu IRPF, el impuesto sobre el patrimonio y el tratamiento de tu vivienda pasan entonces al régimen español de residentes. Haz que te lo calculen antes de elegir una región.

12Qué hace Costa Select en esto

Antes de que hagas una oferta, trazamos la estructura completa de gastos para tu vivienda concreta: el impuesto de transmisiones o el IVA, el AJD, la notaría, el registro, el abogado y la gestoría. Comprobamos el valor de referencia catastral, para que sepas sobre qué tributarás. En compras en torno al umbral del millón en la Comunidad Valenciana calculamos ambos escenarios, para que sepas lo que un precio de compra más alto cuesta realmente en términos fiscales.

Para la tramitación jurídica y fiscal trabajamos con abogados y asesores fiscales españoles fijos. Ellos evalúan tu situación, nosotros velamos por el proceso y la planificación.

¿Quieres calcularlo tú mismo? Ve a la calculadora de costes, en la que también puedes incluir una parte de hipoteca.

¿Quieres repasar tu escenario juntos? Concierta una cita.