Wat kost het écht om een woning in Spanje te kopen?

01Waarom die vuistregel van 10% je op het verkeerde been zet

Wil je het direct voor jouw situatie doorrekenen? Gebruik onze kostencalculator.

De 10% is een gemiddelde van een land waarin iedere deelstaat zijn eigen tarieven vaststelt. Koop je een bestaande woning aan de Costa del Sol, dan zit je met alle bijkomende kosten rond de 9%. Koop je diezelfde woning aan de Costa Brava, dan kom je richting 12%. En koop je in de Comunidad Valenciana net boven het miljoen, dan schiet je door naar ruim 13%.

Wie op 10% rekent, houdt in het ene gebied geld over en komt in het andere tienduizenden euro's tekort. Dat verschil ontdek je liever nu dan bij de notaris.

02De kostenposten bij een bestaande woning

Koop je van een particulier of van een eigenaar die niet de oorspronkelijke ontwikkelaar is, dan krijg je met deze posten te maken:

• Overdrachtsbelasting, in Spanje het Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• Notariskosten
• Kadasterkosten voor inschrijving van de akte in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad)
• Advocaatkosten, bij ons gestaffeld tot maximaal 1% exclusief btw
• Gestoría, de administratieve afhandeling van de belastingaangifte en inschrijving
• Aanvraag van je NIE-nummer, meestal onderdeel van het advocaattarief
• Een aparte makelaarsfee aan koperszijde, in bepaalde gevallen

Alleen de eerste post verschilt sterk per regio. Notaris en kadaster volgen een landelijke staffel en komen bij een woning in dit segment samen doorgaans op € 1.500 tot € 3.000 uit. De gestoría rekent gewoonlijk € 300 tot € 500. Die posten zijn overal in Spanje vergelijkbaar en vallen weg tegen de overdrachtsbelasting, die al snel tien keer zo hoog uitvalt.

03De kostenposten bij nieuwbouw

Koop je rechtstreeks van de ontwikkelaar, dan vervalt de overdrachtsbelasting. Daarvoor in de plaats komen twee andere heffingen:

• Btw van 10% over het aankoopbedrag, landelijk gelijk
• Zegelrecht over de eerste inschrijving op jouw naam, het Actos Jurídicos Documentados (AJD), dat per deelstaat verschilt

Drie praktische punten die kopers regelmatig verrassen. De btw betaal je niet in één keer bij de sleuteloverdracht, maar mee met iedere bouwtermijn die je voldoet. Een losse kavel of een garageplaats die je apart van de woning koopt, valt onder het hoge btw-tarief van 21% in plaats van 10%. En op de Canarische Eilanden geldt geen btw maar IGIC, met een tarief van 7%.

04Drie factoren die het verschil maken

1. Waar je koopt

De deelstaten bepalen zelf hoe hoog de overdrachtsbelasting is. Die verschillen zijn fors en ze zijn de afgelopen twee jaar in beweging geweest. Catalonië verhoogde de tarieven voor duurdere woningen, de Comunidad Valenciana verlaagde het algemene tarief en Murcia deed hetzelfde.

2. Bestaande bouw of nieuwbouw

Bij nieuwbouw is het btw-tarief overal gelijk, dus verschuift het regionale verschil naar het zegelrecht. Dat loopt van 0,75% in Madrid tot 2% in Murcia. Op een woning van € 600.000 scheelt dat € 7.500, terwijl bij bestaande bouw hetzelfde regionale verschil kan oplopen tot € 36.000.

3. De hoogte van het aankoopbedrag

In Andalusië en Murcia betaal je één vlak percentage, ongeacht de prijs. In Catalonië, op de Balearen en in de Comunidad Valenciana stijgt het tarief zodra je bepaalde grenzen passeert. De manier waarop die grenzen werken verschilt per regio en dat is precies waar het duur kan worden.

05Overdrachtsbelasting en zegelrecht per regio

De gebieden waar wij werken staan bovenaan, met daaronder een aantal andere regio's ter vergelijking.

Meer over deze gebieden lees je op onze regiopagina's: Costa del Sol, Costa Blanca Noord en Costa Brava.

Vrijwel iedere deelstaat kent daarnaast verlaagde tarieven voor jonge kopers, grote gezinnen en kopers met een beperking. Die tarieven gelden bijna zonder uitzondering alleen voor een woning die je als hoofdverblijf gebruikt, met een prijsplafond dat ver onder ons segment ligt. Voor een tweede woning zijn ze daarom zelden van toepassing.

06Rekenvoorbeeld: dezelfde woning van € 600.000

Een bestaande woning van € 600.000, zonder hypotheek, alleen de overdrachtsbelasting:

Tel daar de notaris, het kadaster, de advocaat en de gestoría bij op en je komt uit op ongeveer € 51.000 aan de Costa del Sol tegenover € 69.000 aan de Costa Brava. Voor exact dezelfde woning.

Bij nieuwbouw liggen die verschillen dichter bij elkaar. Op € 600.000 betaal je overal € 60.000 btw, plus € 7.200 zegelrecht aan de Costa del Sol, € 8.400 aan de Costa Blanca en € 9.000 aan de Costa Brava.

07De grens bij een miljoen in de Comunidad Valenciana

Dit punt verdient aparte aandacht, omdat het precies in ons segment valt. Sinds 1 juni 2026 betaal je in de Comunidad Valenciana 9% overdrachtsbelasting. Ligt de waarde boven € 1.000.000, dan geldt 11%. Dat hogere tarief rekent de belastingdienst niet af over het meerdere, maar over het volledige bedrag.

Een woning die € 10.000 duurder is, kost je € 21.000 meer aan belasting. In onderhandelingen rond die grens is dat een argument van gewicht, voor beide partijen.

Twee aandachtspunten daarbij. De grondslag is de waarde, niet per se de koopsom, dus een kadastrale referentiewaarde boven het miljoen brengt je ook in het hoge tarief. En de Valenciaanse wet telt aankopen die binnen drie jaar bij dezelfde verkoper en op dezelfde kadastrale eenheid plaatsvinden bij elkaar op. Woning en garage of kavel in twee losse aktes splitsen levert dus geen verlichting op.

Ter vergelijking: Catalonië en de Balearen werken wel met schijven, zoals in de Nederlandse inkomstenbelasting. Daar geldt het hogere percentage alleen over het deel boven de grens.

08Waarover je de belasting betaalt

Sinds 2022 is de grondslag voor de overdrachtsbelasting de hoogste van twee waarden: de prijs in de akte, of de kadastrale referentiewaarde (valor de referencia) van de woning. Koop je onder die referentiewaarde, dan legt de belastingdienst je aanslag alsnog op over het hogere bedrag.

Bij een scherpe aankoop kan dat betekenen dat je belasting betaalt over een waarde die je zelf niet hebt betaald. De referentiewaarde is opvraagbaar en wij controleren die standaard voordat je een bod uitbrengt. Ligt hij aantoonbaar te hoog, dan kun je daar bezwaar tegen maken, al kost dat tijd.

09Wat je betaalt zodra je eigenaar bent

De vaste lasten van een Spaanse woning kennen weinig regionale logica en veel individuele variatie. Je energie, water en onderhoud hangen af van het gebruik, de installatie en de staat van het gebouw. Bij een appartement of een woning in een resort komen daar de servicekosten van de vereniging bij. En je verzekert de woning, net als in Nederland.

Belastingen laten wel regionale patronen zien. De gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) verschilt sterk per gemeente en hangt samen met het jaar waarin de kadastrale waarden voor het laatst zijn herzien. Een algemeen beeld valt daar niet van te geven, wel een concreet cijfer per woning, en dat vragen wij vooraf op.

Bij de vermogensbelasting zie je een duidelijke lijn: hoe zuidelijker, hoe lichter. Andalusië kent een vergaande vrijstelling, Catalonië heeft het zwaarste tarief en de Comunidad Valenciana verdubbelde haar belastingvrije voet naar € 1.000.000. Niet-residenten kunnen zich in beginsel op de regionale regeling beroepen wanneer het zwaartepunt van hun Spaanse bezit in die regio ligt. Aan dit onderwerp wijden wij een apart artikel.

Bezit je de woning als niet-resident, dan betaal je daarnaast de niet-residentenbelasting over de periode waarin je de woning niet verhuurt. Dat werkt vergelijkbaar met het Nederlandse eigenwoningforfait.

Overweeg je op termijn permanent in Spanje te gaan wonen, dan is het verstandig om de fiscale kant vooraf te laten doorlichten. Waar je koopt heeft dan gevolgen die veel verder reiken dan de eenmalige kosten koper.

10Wat dit betekent voor jouw keuze

De kosten koper zouden niet bepalen waar je gaat wonen. Die keuze hangt af van reistijd, klimaat, omgeving en de mensen om je heen. Waar je je thuis voelt laat zich niet in percentages uitdrukken.

Wat de kosten koper wel bepalen, is je budget. Een verschil van drie procentpunten op een aankoop van € 800.000 is € 24.000, en dat geld gaat af van je verbouwing, je inrichting of je reserve. Reken het daarom vooraf door, zodat je met een reëel bedrag de markt in gaat en niet halverwege je zoektocht je verwachtingen bijstelt.

Koop je met een Spaanse hypotheek, neem dan ook de taxatie, de openingsprovisie en de kosten van de hypotheekakte mee in je som.

11Veelgestelde vragen

Klopt de vuistregel van 10% kosten koper in Spanje?

Als landelijk gemiddelde wel, als planningscijfer niet. Reken op ongeveer 9% aan de Costa del Sol, 11% tot 12% aan de Costa Blanca en 12% tot 13,5% aan de Costa Brava, afhankelijk van de prijsklasse en van bestaande bouw of nieuwbouw.

Betaal ik als koper een makelaarsfee?

Bij de verkopende makelaar zit de courtage in de vraagprijs verwerkt en betaal je die niet apart. Werk je met een aankoopmakelaar, dan betaal je die fee vaak zelf. Daar staat tegenover dat je een partij aan jouw kant van de tafel hebt, wat in Spanje minder gebruikelijk is dan in Nederland.

Over welk bedrag betaal ik overdrachtsbelasting?

Over de hoogste van twee waarden: het bedrag in de akte of de kadastrale referentiewaarde. Koop je onder de referentiewaarde, dan wordt de aanslag toch over dat hogere bedrag berekend.

Hoeveel tijd heb ik om de belasting te betalen?

Dertig werkdagen na het passeren van de akte. Te laat betalen leidt tot toeslagen en rente. In de praktijk regelt de gestoría dit voor je binnen de termijn.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?

Nee. Spaanse banken financieren doorgaans 60% tot 70% van de waarde voor niet-residenten en de bijkomende kosten voldoe je uit eigen middelen. Reken bij een hypotheek dus op de aanbetaling plus de volledige kosten koper.

Gelden de verlaagde tarieven voor jonge kopers ook voor mij?

Vrijwel nooit bij een tweede woning. Die tarieven vragen om een hoofdverblijf, een leeftijdsgrens en een prijsplafond dat meestal rond € 150.000 tot € 270.000 ligt.

Wat kost een advocaat bij een aankoop in Spanje?

Wij werken met gestaffelde tarieven tot maximaal 1% exclusief btw, waarbij het percentage daalt naarmate het aankoopbedrag stijgt. Voor dat bedrag krijg je het juridisch onderzoek, de contracten, de fiscale afhandeling en doorgaans je NIE-aanvraag.

Verandert er iets als ik later resident word?

Ja, en soms aanzienlijk. Je inkomstenbelasting, vermogensbelasting en de behandeling van je woning verschuiven dan naar het Spaanse residentenregime. Laat dat doorrekenen voordat je een regio kiest.

12Wat Costa Select hierin doet

Voordat je een bod uitbrengt, brengen wij de volledige kostenopbouw voor jouw specifieke woning in kaart: de overdrachtsbelasting of btw, het zegelrecht, de notaris, het kadaster, de advocaat en de gestoría. Wij controleren de kadastrale referentiewaarde, zodat je weet waarover je straks belasting betaalt. Bij aankopen rond de grens van een miljoen in de Comunidad Valenciana rekenen wij beide scenario's door, zodat je weet wat een hogere koopsom fiscaal werkelijk kost.

Voor de juridische en fiscale afhandeling werken wij samen met vaste Spaanse advocaten en belastingadviseurs. Zij toetsen jouw situatie, wij bewaken het proces en de planning.

Wil je zelf rekenen? Ga naar de kostencalculator, waarin je ook een hypotheekdeel kunt meenemen.

Wil je jouw scenario samen doorrekenen? Maak een afspraak.