Alles wat je wilt weten, op één plek

Ja, zonder NIE-nummer kun je in Spanje geen woning op je naam zetten. Het is je fiscale identiteitsnummer bij de Spaanse belastingdienst. Koop je met een Spaanse hypotheek, dan vraag je het NIE al vroeg in het traject aan, zodat het klaarligt op het moment dat je de bank om een offerte vraagt. Wij regelen het NIE voor onze klanten via de advocaat. Dat zit in de begeleiding inbegrepen.

De nota simple is het uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), wat wij in Nederland het Kadaster noemen. Daarin lees je onder andere wie de eigenaar is en welke schulden of beslagen er op de woning rusten. De escritura is de notariële koopakte die je bij de overdracht ondertekent. De nota simple gebruik je om vooraf te controleren, de escritura legt de eigendomsoverdracht definitief vast.

De woning wordt eerst uit de markt gehaald met een reserveringscontract. Daarna volgt een voorlopig koopcontract waarin de afspraken en de aanbetaling worden vastgelegd. Tot slot boeken we een afspraak bij de notaris voor de definitieve overdracht en sleuteloverhandiging. Tussen reservering en overdracht zit gemiddeld twee tot drie maanden, afhankelijk van of er een hypotheek meespeelt.

Ja. Als EU-burger heb je daarvoor alleen een NIE-nummer nodig. Er gelden geen verdere beperkingen op het bezitten van vastgoed. Je hoeft dus niet in Spanje te wonen of resident te zijn om er een woning te kopen.

De notaris en de advocaat hebben verschillende rollen, en dat verschil is belangrijk. De notaris is neutraal en controleert of de akte formeel klopt, maar behartigt niet jouw belang en doet geen onderzoek naar verborgen problemen. Een eigen advocaat onderzoekt de woning juist wél in jouw belang: eigendom, schulden, vergunningen en eventuele illegale bouw. Wij werken altijd met een onafhankelijke advocaat die de regio kent, zodat jij beschermd bent en niet pas bij de notaris voor verrassingen komt te staan.

Het kan, maar het hoeft niet. Veel van onze klanten geven een volmacht (poder) af aan hun advocaat, waarmee die namens hen kan tekenen. Zo hoef je niet voor elke stap over te vliegen. We bespreken vooraf welke momenten je zelf wilt bijwonen en welke je met een rustig gevoel kunt overlaten.

De officiële akte is in het Spaans, want dat is juridisch bindend in Spanje. Je tekent dus nooit iets blind. Je advocaat licht de inhoud vooraf in het Nederlands toe, en bij de notaris kan een tolk aanwezig zijn als je dat wilt. Wij zorgen dat je precies weet wat er staat voordat je je handtekening zet.

Het arras-contract (contrato de arras) is het voorlopige koopcontract waarin je een aanbetaling doet, vaak rond de 10% van de koopprijs. Bij de meest gebruikte vorm ligt vast wat er gebeurt als een partij afhaakt: trek jij je zonder geldige reden terug, dan ben je de aanbetaling kwijt, doet de verkoper dat, dan betaalt die je het dubbele terug. Wij zorgen dat de voorwaarden en eventuele ontbindende voorwaarden vooraf helder in het contract staan, zodat je weet waar je aan toe bent.

Ja, jullie kunnen samen kopen, en de eigendomsverhouding leg je vast in de akte, bijvoorbeeld ieder de helft. Die verdeling heeft gevolgen voor de belasting en voor wat er bij overlijden gebeurt, dus het is een bewuste keuze. We bespreken vooraf welke verdeling bij jullie situatie past en stemmen dit af met de advocaat.

Nee, je hoeft geen Spaans testament op te maken. Wel is het raadzaam voor een snelle en soepele afwikkeling van de erfenis om je bestaande testament aan te passen zodat je bezit in Spanje specifiek wordt benoemd en je met een aantal zaken rekening kan houden. Wij kunnen je doorverwijzen naar specialisten op dit vlak.

Het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) legt vast wie de juridische eigenaar is en welke lasten er op de woning rusten. Het catastro is het kadastrale bestand van de gemeente, dat de woning beschrijft en de waarde voor de belasting bepaalt. Beide horen overeen te komen, maar in de praktijk lopen ze soms uiteen, bijvoorbeeld in oppervlakte of perceelgrenzen. Wij laten de advocaat dit naast elkaar leggen, zodat verschillen vóór de koop aan het licht komen.

Er zijn twee situaties. Koop je een bestaande, al eerder geregistreerde woning, dan betaal je overdrachtsbelasting (ITP), die afhankelijk van de regio tussen de 7% en 11% ligt. Koop je een nieuwbouwwoning die niet eerder is geregistreerd, dan betaal je 10% btw, met daarbovenop een zegelrecht (AJD) voor de eerste inschrijving. Dat zegelrecht verschilt licht per regio.

Naast de aankoopprijs reken je doorgaans op 10% tot 14% aan bijkomende kosten. Daarin zitten de overdrachtsbelasting of btw, de notaris, het eigendomsregister en de juridische begeleiding. Het exacte percentage hangt af van de regio en of je nieuwbouw of bestaande bouw koopt. Wij maken vooraf een heldere kostenraming op maat, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Ja. Voor EU-burgers kan een Spaanse bank een hypotheek op de woning vestigen. Banken hanteren doorgaans een LTV (loan to value) van 60% tot 75% van de taxatiewaarde. Houd er rekening mee dat de bank financiert op basis van de táxatie, niet automatisch op de koopprijs.

De ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is de overdrachtsbelasting die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. Elke regio bepaalt het tarief zelf. Aan de Costa del Sol betaal je 7%, aan de Costa Blanca 9% voor woningen onder de € 1.000.000, en aan de Costa Brava werkt men met schalen op basis van de prijs.

De plusvalía is een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond sinds de vorige aankoop. In de regel betaalt de verkoper deze, al kun je daar in het contract andere afspraken over maken. Wij controleren dit punt altijd in het koopcontract, zodat de kosten bij de juiste partij liggen.

Verkoopt een niet-resident de woning aan jou, dan ben jij als koper verplicht 3% van de koopprijs in te houden en af te dragen aan de Spaanse fiscus. Dat is een voorschot op de belasting die de verkoper over zijn winst verschuldigd is. Het klinkt technisch, maar je advocaat regelt dit voor je bij de overdracht. Wij letten erop dat dit correct gebeurt, zodat jij later geen naheffing riskeert.

Voor Nederlandse en Belgische kopers niet. Spanje rekent in euro, net als jij, dus er is geen wisselkoers die je positie kan beïnvloeden. Het bedrag dat je afspreekt, is het bedrag dat je betaalt.

Bezit je de woning privé, dan geef je de waarde op in box 3. Op grond van het huidige belastingverdrag kan de Nederlandse fiscus niet nogmaals heffen over wat je al in Spanje hebt afgedragen. De woning telt wel mee voor je belastingvrije vermogen in box 3, en heeft zo invloed op je totale aanslag. Voor jouw specifieke situatie verwijzen we je door naar een fiscalist met kennis van beide landen.

Reken naast je eventuele hypotheek op de bijkomende kosten van 10% tot 14%, plus het deel van de koopprijs dat de bank niet financiert. Omdat een Spaanse bank doorgaans 60% tot 75% van de taxatiewaarde leent, breng je het overige deel zelf in. In de praktijk heb je dus meer eigen geld nodig dan alleen de aanbetaling. We rekenen dit vooraf met je door, zodat je weet welk bedrag beschikbaar moet zijn.

Onze begeleiding werkt met een vooraf afgesproken vergoeding, zodat je vanaf het begin weet waar je aan toe bent. Wat je daarvoor terugkrijgt, is volledige regie aan jouw kant van de tafel: selectie, onderhandeling, onderzoek en begeleiding tot de sleutel. De exacte vorm bespreken we in een kennismakingsgesprek, afgestemd op wat je zoekt.

Dat kan, en veel kopers doen dat. Door overwaarde op je Nederlandse woning vrij te maken, koop je in Spanje zonder of met een kleinere Spaanse hypotheek. Of dat verstandig is, hangt af van je rente, je fiscale situatie en je plannen op langere termijn. We brengen je in contact met een financieel adviseur die beide kanten overziet.

Bij verkoop betaal je belasting over de meerwaarde, het verschil tussen je aankoop- en verkoopprijs, plus de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond. Verkoop je als niet-resident, dan houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op die belasting. Goede aankoopdocumenten en bonnen van verbouwingen helpen je later om de meerwaarde juist vast te stellen. Voor je eigen situatie verwijzen we je door naar een fiscalist.

Als niet-resident met een woning in Spanje doe je jaarlijks aangifte via het modelo 210. Verhuur je niet, dan betaal je een beperkte belasting over een fictief rendement, vergelijkbaar met een huurwaardeforfait. Verhuur je wel, dan betaal je over de werkelijke huurinkomsten. Je gestor of fiscalist regelt deze aangifte voor je.

Controleer of de makelaar over de juiste vergunningen beschikt en daadwerkelijk aanwezig is in de regio waar je zoekt. Lees referenties en voer een oriënterend gesprek waarin je merkt of er naar je geluisterd wordt of dat er alleen verkocht wordt. Voor de advocaat geldt: kijk of die is ingeschreven, vraag naar ervaring met vastgoedtransacties en naar de aansprakelijkheidsvoorwaarden. Kies bij voorkeur een advocaat die de regio kent, want dan zijn de lijnen met notaris en gemeente kort.

Je betaalt jaarlijks de IBI (de Spaanse onroerendezaakbelasting) en een heffing voor afval en riool (basura) aan de gemeente. Heeft de woning een vereniging van eigenaren, dan komen daar de communidad-kosten bij. Als niet-resident betaal je daarnaast een belasting over de periode dat je de woning niet verhuurt, vergelijkbaar met een huurwaardeforfait. Afhankelijk van de waarde en de regio kun je ook met vermogensbelasting te maken krijgen.

Ja, verhuren kan, maar voor kortdurende toeristische verhuur heb je vrijwel altijd een vergunning (licencia turística) nodig. De regels verschillen sterk per gemeente en soms zelfs per wijk, en worden de laatste jaren strenger. Voor langere periodes kom je in de sfeer van een regulier huurcontract terecht. We brengen vooraf in kaart wat in jouw specifieke gemeente is toegestaan.

Als EU-burger uit Nederland of België mag je vrij reizen en verblijven in Spanje, zonder de beperking die voor niet-EU-burgers geldt. Let wel op de fiscale grens: verblijf je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje, dan word je daar belastingplichtig. Tot die grens behoud je je status als niet-resident.

Je wordt fiscaal resident zodra je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft, of wanneer je belangrijkste economische belangen daar liggen. Dat verandert hoe en waar je belasting betaalt, ook over inkomen van buiten Spanje. Het is een keuze met gevolgen, dus we brengen je vooraf in contact met een fiscalist als dit voor jou gaat spelen.

Bij een bestaande woning worden de contracten op jouw naam overgezet, bij nieuwbouw moeten ze nieuw worden aangevraagd. Wij of je gestor regelen dit zodat je niet zelf met Spaanse nutsbedrijven hoeft te bellen.

Een gestor is een Spaanse administratieve dienstverlener die zaken als belastingaangiften, nutscontracten en overheidsformulieren voor je afhandelt. Voor wie niet in Spanje woont, neemt dat veel praktische rompslomp weg. Niet verplicht, maar voor de meeste niet-residenten een verstandige keuze. We helpen je aan een betrouwbare partij.

Alles kan via de bestaande bankrekening sinds het SEPA-betalingsverkeer is ingevoerd. Als je echter een Spaanse bankrekening hebt, verloopt de omzetting vaak soepeler.

Veel eigenaren schakelen een lokaal beheerbedrijf in dat de woning in de gaten houdt, de tuin en het zwembad onderhoudt en bij verhuur de gasten ontvangt. De kosten hangen af van het niveau van dienstverlening dat je wilt. Zo geniet je van je woning zonder dat het onderhoud op afstand een zorg wordt. We brengen je in contact met betrouwbare partijen in jouw regio.

Heeft je woning gemeenschappelijke voorzieningen zoals een zwembad, tuin of lift, dan val je onder een comunidad de propietarios. Je betaalt mee aan het onderhoud en hebt stemrecht in de jaarlijkse vergadering. Vóór de koop controleren we of de comunidad gezond is en of er geen achterstallige bijdragen of grote geplande uitgaven zijn die op jou kunnen overgaan.

Vóór de overdracht moeten het onderzoek van de advocaat, de financiering, het NIE en de benodigde bedragen op de juiste rekening klaarstaan. Bij de notaris vinden dan de betaling, de ondertekening van de escritura en de sleuteloverdracht in één afspraak plaats. Wij bewaken die volgorde, zodat alles op de dag zelf soepel verloopt.

Begin bij de bereikbaarheid: is de regio in één dag met de auto te bereiken, en hoeveel vluchten zijn er in de winter? Kijk daarna naar het klimaat en het karakter van de omgeving, want een landelijk dorp, een levendige stad en een vakantieplaats voelen totaal verschillend. Bepaal ook hoeveel tijd je er wilt doorbrengen en met wie: emigreer je met kinderen, dan wegen scholen mee, overwinter je als gepensioneerde, dan tellen klimaat en Nederlandstalige zorg zwaarder. Wij denken hierin met je mee op basis van jouw situatie.

De Spaanse gezondheidszorg ligt op een vergelijkbaar niveau als in Nederland en België. Als niet-resident kun je doorgaans terecht bij particuliere klinieken, die vaak goede tolken of Nederlandstalige artsen in dienst hebben. In bepaalde gebieden zijn Nederlandstalige huisartsen en specialisten ruim voorhanden. Ga je in Spanje wonen, dan kun je een aanvullende verzekering afsluiten voor toegang tot die klinieken. Houd er rekening mee dat eerdere aandoeningen vaak niet volledig gedekt worden.

Het grootste voordeel van nieuwbouw is dat er volgens de huidige bouwnormen wordt gebouwd, en die liggen flink hoger dan twintig jaar geleden. Je kunt de woning bovendien naar je eigen wensen laten afwerken. Het nadeel is dat nieuwbouw nu duurder is dan een jaar of tien geleden en dat het een intensief, langdurig traject is. Bij een verbouwing van een bestaande woning heb je vaak het beste van beide: je bent sneller klaar, het is voordeliger en je bepaalt zelf het kwaliteitsniveau.

Dat verschilt per kust en is belangrijker dan veel kopers vooraf denken. De Costa del Sol en de Costa Blanca hebben het hele jaar door veel vluchten, ook in de winter, terwijl sommige andere regio's in het laagseizoen een dunnere dienstregeling hebben. Wil je er vaak en kort naartoe, dan weegt het aantal directe vluchten zwaar mee. We nemen dit punt mee in ons regioadvies.

Overwinteren is voor veel van onze klanten juist de hoofdreden om te kopen. De winters verschillen per kust en zelfs per microklimaat binnen een regio: de luwte van een berg of de ligging aan zee maakt een merkbaar verschil in temperatuur, wind en zonuren. Wij kennen die verschillen per zone en koppelen ze aan jouw wensen.

Bezoek een regio bij voorkeur in verschillende seizoenen, want een plaats voelt in augustus anders dan in januari. Verblijf er een paar dagen zoals je er straks echt zou wonen, niet als toerist maar met boodschappen, een terras en een ochtendwandeling. Wij helpen je die bezoeken zo in te richten dat je een eerlijk beeld krijgt voordat je een beslissing neemt.

In verschillende kustregio's wonen veel Nederlanders en Belgen, met Nederlandstalige winkels, verenigingen en zorg. Voor de een geeft dat houvast en gezelschap, de ander zoekt juist een meer Spaanse omgeving. Er is geen goed of fout, het hangt af van hoe je wilt leven. We helpen je een plek te kiezen die bij dat beeld past.

Aan de kust vind je internationale scholen met Engelstalig en soms Nederlandstalig onderwijs, naast het Spaanse openbare systeem. De beschikbaarheid en wachtlijsten verschillen sterk per regio, dus dit is een punt om vroeg mee te wegen. We betrekken het in ons regioadvies als je met kinderen verhuist.

De Spaanse kustregio's gelden over het algemeen als rustig en veilig om te wonen. Net als overal verschilt het per buurt, en dat is precies waar lokale kennis helpt. Wij kennen de wijken in onze regio's en betrekken dit in onze begeleiding, zodat je een plek kiest waar je je thuis voelt.

Voor dagelijkse boodschappen, uit eten en lokale diensten liggen de kosten in veel kustregio's lager dan in Nederland, al is het verschil de laatste jaren kleiner geworden. Energie en importproducten kunnen juist vergelijkbaar of duurder zijn. Het totaalplaatje hangt sterk af van je leefstijl en de regio.

Uit het onderzoek van de advocaat, in samenwerking met ons, kan blijken dat de woning geheel of gedeeltelijk illegaal is gebouwd. We onderzoeken dan of de verkopende partij dit kan laten legaliseren, of we adviseren je ervan af te zien. Bouwkundige gebreken komen aan het licht tijdens een technische inspectie, die we voor je laten uitvoeren. Bij een probleem heronderhandelen we of trekken we ons terug uit de koop.

Een verkopende makelaar werkt voor de verkoper en heeft er belang bij dat de woning tegen een zo hoog mogelijke prijs verkocht wordt. Een aankoopmakelaar werkt voor jou als koper en behartigt alleen jouw belang: van selectie en onderhandeling tot het onderzoek naar de woning. Dat verschil bepaalt aan welke kant van de tafel iemand zit. Wij staan altijd aan jouw kant, nooit aan die van de verkoper.

Bij nieuwbouw die nog gebouwd moet worden, betaal je in termijnen voordat de woning klaar is. De wet verplicht de ontwikkelaar om die aanbetalingen te garanderen via een bankgarantie of verzekering, zodat je je geld terugkrijgt als de bouw niet doorgaat. Wij controleren altijd of die garantie er daadwerkelijk is voordat je een euro overmaakt. Zonder die zekerheid adviseren we niet te tekenen.

Dat staat in de nota simple uit het eigendomsregister, waarin eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten (cargas) vermeld staan. In Spanje kunnen schulden aan de woning zelf verbonden zijn, dus dit is een controle die je nooit mag overslaan. Je advocaat checkt dit vóór de koop, en wij zien erop toe dat het gebeurt.

Of een bemiddelaar per se Nederlandstalig moet zijn, hangt af van hoe goed je andere talen beheerst. Belangrijker is dat je werkt met iemand die gekwalificeerd is en de regio kent. Een woning kopen aan de costa is een forse stap, en dat doe je maar beter zorgvuldig. Wij zien dagelijks wat goede begeleiding voor mensen betekent: veel van onze klanten genieten jarenlang met een gerust hart van hun keuze.

Denk vooraf goed na over wat er met je bezit moet gebeuren bij overlijden, en leg dit vast in een testament. Werk daarvoor met een partij die ervaring heeft met Spaans erfrecht, want ook hier gelden regionale verschillen. Stuur ons een bericht, dan verwijzen we je door naar de juiste specialist.

Een vraagprijs zegt op zichzelf weinig, want die wordt door de verkoper bepaald. Wij toetsen elke woning aan vergelijkbare verkopen en aan onze kennis van de lokale markt, zodat je weet wat reëel is. Bij twijfel laten we een onafhankelijke taxatie uitvoeren. Zo onderhandel je op basis van feiten, niet op gevoel.

De cédula de habitabilidad verklaart dat een woning officieel bewoonbaar is, en je hebt die nodig om nutsvoorzieningen aan te sluiten en legaal te verhuren. Ontbreekt die, dan kan dat wijzen op een dieper probleem met de legaliteit van de woning. Wij controleren dit document altijd vóór de koop en zoeken uit waarom het ontbreekt als dat zo is.

Het komt regelmatig voor dat de opgegeven oppervlakte afwijkt van wat in het eigendomsregister of het catastro staat. Dat is belangrijk, want het raakt de waarde en soms de legaliteit van aan- of bijbouw. Wij leggen de documenten naast de werkelijke situatie, zodat je weet wat je precies koopt.

Een aanbetaling hoort altijd via een veilige en controleerbare weg te lopen, vastgelegd in een correct contract met heldere voorwaarden. Geld rechtstreeks en zonder bescherming overmaken brengt je in een kwetsbare positie als er iets misgaat. Wij zorgen dat elke betaling juridisch is afgedekt voordat die wordt gedaan.