Bij een bezichtiging zie je de woning zoals ze nu is. Het zwembad dat er tien jaar geleden bij kwam, de serre die van het terras een woonkamer maakte, de garage die nu een gastenverblijf is. Wat je niet ziet, is of iemand daar ooit toestemming voor heeft gevraagd.
Dit artikel gaat over zulke latere toevoegingen bij een woning die verder in orde is. Twijfel je aan de woning zelf, bijvoorbeeld bij een villa op landelijke grond, lees dan eerst Is die villa in Spanje wel legaal gebouwd?. Daar staat ook hoe lang een gemeente per regio kan optreden.
Het eerlijke antwoord bestaat uit twee delen. Ja, aanbouwen en zwembaden zonder vergunning komen in Spanje op grote schaal voor, en ze staan gewoon in verkoopadvertenties. En tegelijk: een afwijking is vóór aankoop te vinden, en dan kun je afspreken wie hem oplost en wie betaalt. Achteraf kan dat niet meer.
01Waarom papier en werkelijkheid uit elkaar lopen
Papier en werkelijkheid lopen bij Spaanse woningen vaak uit elkaar, omdat eigenaren verbouwingen jarenlang niet aan het Catastro of de gemeente doorgaven.
Hoe groot dat gat is, liet het Catastro zelf zien. Van 2013 tot 2017 voerde het een landelijke regularisatiecampagne uit, op basis van een wet uit 2012 (Ley 16/2012) en met luchtfoto's als bron. Eigenaren betaalden een tasa van €60 per woning en de achterstallige IBI (onroerendgoedbelasting) over de jaren die nog niet verjaard waren (Diario Bahía de Cádiz). Alleen al in de provincie Tarragona vond het Catastro 57.023 niet-aangegeven wijzigingen, waaronder 3.992 zwembaden (Diari de Tarragona, januari 2018). In Galicië ging het in 2020 om 7.132 niet-geregistreerde zwembaden (Xataka).
Twee kanttekeningen houden het eerlijk. De eerste: deze cijfers gaan over aangifte voor de belasting, niet over vergunningen. Een zwembad dat niet in het Catastro stond, kan wel vergund zijn, en omgekeerd. De tweede: door die campagne staan veel zwembaden en aanbouwen inmiddels wél in het Catastro.
Juist dat laatste is een valkuil. Staat een zwembad in het Catastro, dan betaal je er IBI over. Dat zegt niets over de vraag of de gemeente er ooit een vergunning voor gaf.
02Drie bronnen die elk iets anders zeggen
Over een Spaanse woning bestaan drie officiële beschrijvingen: het eigendomsregister, het Catastro en de vergunningen van de gemeente. Alleen de laatste zegt of een aanbouw of zwembad mag.
| Bron | Wat het vastlegt | Wie het bijhoudt | Bewijst het een vergunning? |
|---|---|---|---|
| Eigendomsregister (nota simple) | Eigenaar, lasten, ingeschreven gebouwen en m² | Registro de la Propiedad | Nee |
| Catastro | Fysieke beschrijving voor de belasting: m², bouwjaar, zwembad | Dirección General del Catastro | Nee |
| Vergunningen | Wat de gemeente heeft toegestaan | Ayuntamiento | Ja, als enige |
| Werkelijkheid | Wat er staat | Jij, met een bouwkundige | Niet van toepassing |
In de praktijk lopen ze op een vaste manier uiteen. Het register loopt vaak het verst achter, omdat een aanbouw pas in het register komt als de eigenaar daar bij de notaris een akte voor laat opmaken (declaración de ampliación de obra nueva). Het Catastro loopt minder achter, mede door de controlecampagne. En de werkelijkheid loopt voorop.
De gevaarlijkste combinatie is een element dat wél in het Catastro staat, maar niet in het register en zonder vergunning. Op papier lijkt het dan geregeld, omdat het zwembad op de catastrale kaart staat.
03Zo vergelijk je ze
Je vindt een aanbouw of zwembad zonder vergunning door per element na te gaan of het in alle drie de bronnen voorkomt, en sinds wanneer het er staat.
- Leg de m² naast elkaar. Pak de m² uit de nota simple, uit het Catastro en uit de verkoopadvertentie. Een advertentie noemt soms m² die nergens geregistreerd staan. Een klein verschil kan een meetverschil zijn; een verschil ter grootte van een kamer wijst op een aanbouw. Hoe je de nota simple leest en welke stukken je nog meer opvraagt, staat in documenten vóór een bod.
- Open de catastrale kaart. In de Sede Electrónica del Catastro zie je via de consulta descriptiva y gráfica de plattegrond per verdieping. Een zwembad staat er als apart element op.
- Bekijk oude luchtfoto's. Met de historische luchtfoto's van het Spaanse geografische instituut (IGN) zie je in welk jaar het zwembad of de aanbouw verscheen. Dat jaartal bepaalt of de termijn waarbinnen de gemeente kan optreden al verstreken is.
- Vraag per afwijking om de vergunning. Voor een zwembad of uitbreiding is dat de bouwvergunning (licencia de obras). Voor kleine werken is het in veel gemeenten een melding (declaración responsable of comunicación previa). Geen papier betekent: niet vergund, tot het tegendeel bewezen is.
- Tel ter plekke. Tel slaapkamers, badkamers, overkappingen en dichtgemaakte terrassen, en vergelijk die met de plattegrond. Een bouwkundige ziet sneller wat er later is bijgebouwd.
04Wie het probleem erft
Na de overdracht neem jij als koper de urbanistische plichten van de vorige eigenaar over, inclusief een eventuele plicht om een illegale aanbouw of een illegaal zwembad terug te draaien.
Dat staat in artikel 27.1 van de landelijke wet op grond en ruimtelijke ordening (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Volgens die bepaling verandert een verkoop niets aan de plichten die op de woning rusten, en treedt de nieuwe eigenaar in de plaats van de oude. Het Tribunal Supremo past dat ook toe op sloopbevelen: de gemeente kan de nieuwe eigenaar aanspreken. Wat er tussen koper en verkoper gebeurt, staat daar los van (elderecho.com).
In de praktijk betekent dat het volgende. Een boete voor de overtreding zelf blijft bij degene die de overtreding beging. Maar het herstel van de situatie, met de kosten die daarbij horen, ligt na de overdracht bij jou. Je kunt de verkoper daarna wel aanspreken, maar dat is een civiele procedure die je liever voorkomt.
Voor de belasting geldt iets vergelijkbaars. Ontdekt het Catastro een aanbouw of zwembad na jouw aankoop, dan past het de waarde aan en volgt een naheffing van IBI over de jaren die nog niet verjaard zijn: maximaal 4 jaar terug (Diari de Tarragona). Die naheffing kan via de woning bij jou terechtkomen, ook over de periode van de vorige eigenaar.
05Wat regulariseren kost
Een aanbouw of zwembad regulariseren kost vier posten: de legalisatie bij de gemeente, de akte bij de notaris, de belasting op die akte en de aanpassing in het Catastro. Dat kan alleen als het element in het bestemmingsplan past; anders is legaliseren niet mogelijk.
| Post | Wat het is | Hoogte |
|---|---|---|
| Legalisatie bij de gemeente | Aanvraag van een vergunning achteraf (licencia de legalización), met een project van een architect | Gemeentelijke leges plus de bouwbelasting ICIO, die maximaal 4% van de bouwkosten is (art. 102 Ley de Haciendas Locales); honorarium van de architect |
| Akte bij de notaris | Declaración de ampliación de obra nueva, daarna inschrijving in het register | Notaris- en registerkosten |
| Belasting op de akte (AJD) | Belasting over de waarde van de bouw | Andalusië 1,2%, Comunitat Valenciana 1,4% (sinds 1 juni 2026), Catalonië 1,5% (guiafiscal.es) |
| Catastro | Aanpassing van de catastrale waarde | Hogere IBI vanaf nu, plus een eventuele naheffing over maximaal 4 jaar |
Een totaalbedrag noemen we bewust niet. Dat hangt af van de omvang van het werk, de gemeente en de vraag of er een boete bij komt. Deze kosten komen bovenop de gewone kosten koper, dus vraag een architect om een raming vóór je de prijs afspreekt.
Past het element niet in het bestemmingsplan, dan hangt alles af van de leeftijd. Is de termijn waarbinnen de gemeente kan optreden verstreken, dan wordt het element gedoogd maar niet legaal. Loopt de termijn nog, dan is sloop mogelijk. Hoe die termijnen per regio liggen, staat in ons artikel over legaal gebouwde villa's.
06Zo verwerk je het in je bod
Vind je vóór aankoop een aanbouw of zwembad zonder vergunning, dan regel je in het arras-contract wie het oplost, wie betaalt en wat er gebeurt als het niet lukt.
De verkoper regulariseert vóór de notaris. Dit is de schoonste route. De verkoper vraagt de legalisatie aan, laat de akte opmaken en past het Catastro aan. Leg in het arras-contract vast dat de overdracht pas plaatsvindt als dat rond is, met een uiterste datum, en dat je anders je aanbetaling terugkrijgt.
Je verrekent het in de prijs. Wil de verkoper niet wachten, dan kun jij het na de aankoop regelen. Laat dan eerst een architect bevestigen dat legalisatie mogelijk is en wat het kost. Die raming hoort in je bod, niet in een gesprek achteraf.
Je ziet af van de aankoop. Past het element niet in het bestemmingsplan en loopt de termijn nog, dan koop je een mogelijk sloopbevel. Dat risico kun je niet afprijzen.
Welke route je ook kiest: laat in het arras-contract precies beschrijven welke gebouwen, aanbouwen en welk zwembad er bij de koop horen, met hun status. Dan is er later geen discussie over wat de verkoper wist.
Veelgestelde vragen
Heeft een zwembad in Spanje een vergunning nodig?
Een gemetseld zwembad is een bouwwerk waarvoor de gemeente een vergunning of een melding vraagt. Welke van de twee, verschilt per gemeente.
Staat een zwembad in het Catastro, is het dan legaal?
Nee. Het Catastro registreert voor de belasting; alleen de gemeente geeft vergunningen. Vraag daarom altijd naar de vergunning zelf.
Wie betaalt de legalisatie?
Dat is onderhandelbaar en hoort in het arras-contract. Zonder afspraak draag jij na de overdracht de gevolgen.
Kan ik na de aankoop zelf een zwembad of aanbouw laten maken?
Ja, met een vergunning van de gemeente vooraf. Op landelijke grond en bij een woning met een gedoogde status zijn uitbreidingen beperkt, dus laat dat vóór de aankoop toetsen. Ligt de woning vlak bij zee, dan gelden ook de regels van de Ley de Costas; zie huis kopen dicht bij zee.
Dit is één van de punten die wij bij een aankoop nalopen. Wat er verder bij komt kijken, staat in de gids Huis kopen in Spanje. Wil je na de aankoop zelf uitbreiden of een zwembad laten aanleggen? Bij onze renovatiebegeleiding hoort het vergunningstraject. Plan een vrijblijvend gesprek, dan leggen we de papieren van de woning die jij op het oog hebt naast wat er staat.
Bronnen
- Iberley: art. 18 Ley del Catastro (verklaring bij de notaris)
- elderecho.com: art. 27 TRLSRU en sloopbevelen tegen een nieuwe eigenaar
- guiafiscal.es: AJD per regio in 2026
- Cuatrecasas: AJD Comunitat Valenciana naar 1,4% per 1 juni 2026
- Diario Bahía de Cádiz: regularisatiecampagne Catastro, tasa van €60 en naheffing IBI
- Diari de Tarragona: 3.992 niet-aangegeven zwembaden in Tarragona (2018)
- Diari de Tarragona: naheffing IBI over maximaal 4 jaar (2018)
- Xataka: 7.132 niet-geregistreerde zwembaden in Galicië (2020)
- Sede Electrónica del Catastro
Thijs Kranenborg
Thijs Kranenborg, consultant Valencia en mede-oprichter. Thijs begeleidt Nederlandse en Belgische kopers aan de Costa de Valencia en de Costa Blanca. Bij een bezichtiging legt hij de plattegrond naast wat er werkelijk staat, voordat een koper een bod doet.